ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เตรียมปรับยุทธศาสตร์ครั้งใหญ่ ภายใต้การนำของ MD “มหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์” สู่ “Beyond Housing Bank” ดูแลคนไทยทุกช่วงชีวิตของการมีบ้าน จ่อคลอดแผนปีหน้า ดันสินเชื่อโตท่ามกลางมรสุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา-กำลังซื้อฝืด มั่นใจปล่อยสินเชื่อใหม่ทั้งปี 69 เข้าเป้า 2.4 แสนล้านบาท แม้เผชิญแรงกดดันหนักจาก “สงครามรีไฟแนนซ์” เดินหน้านำ AI Agents ปฏิบัติงานร่วมกับคนเพิ่มประสิทธิภาพ พร้อมขยายฐานสินเชื่อสู่กลุ่มบ้านราคาเกิน 5 ล้านบาท กลุ่มอาชีพอิสระกำลังซื้อสูง ดันอัตราการเติบโตของพอร์ตสินเชื่อภาพรวม
นายมหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการ ธอส. กล่าวว่า ล่าสุด ธอส. ปล่อยสินเชื่อใหม่ได้แล้วกว่า 180,000 ล้านบาท จากเป้าหมายรวมทั้งปีนี้ 240,000 ล้านบาท โดยเฉลี่ยมียอดปล่อยสินเชื่อใหม่เดือนละ 2,000-3,000 ล้านบาท โดย ธอส.บริหารจังหวะสินเชื่อ (Seasonality) จากเดิมที่ยอดสินเชื่อจะพุ่งสูงในไตรมาส 3 และ 4 แต่ปีนี้ ธอส. ได้ปรับแผนเฉลี่ยยอดปล่อยสินเชื่อในแต่ละไตรมาสให้ใกล้เคียงกัน
ขณะที่คณะกรรมการ (บอร์ด) ธอส. ได้เห็นชอบแผนงานสำหรับปี 2570 แล้ว และอยู่ระหว่างเสนอกระทรวงการคลังพิจารณา โดย ธอส. เสนอเป้าหมายการขยายสินเชื่อเพิ่มขึ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ที่ภาพรวมสินเชื่อทั้งตลาดอาจชะลอตัว หรือหดตัว แต่ในฐานะธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ จำเป็นต้องขยายสินเชื่อเพื่อประคองเศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้ ธอส. ได้ปรับทิศทางดำเนินงานในครั้งสำคัญ ด้วยการก้าวสู่การเป็น “Beyond Housing Bank” โดยขยายบทบาทจากธนาคารที่เน้นการปล่อยสินเชื่อบ้าน เพื่อทำให้คนไทยมีบ้าน มาสู่ศูนย์กลางระบบนิเวศที่อยู่อาศัย (Residential Ecosystem) ดูแลคนไทยในทุกช่วงชีวิตของการมีบ้านอย่างครบวงจร
โดยจะมีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ “Plus Finance” เริ่ม 1 ม.ค.70 เพื่อขยายขอบเขตสินเชื่อที่ไม่ใช่แค่ซื้อบ้าน แต่ปล่อยสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัยทั้งหมด เช่น สินเชื่อรีโนเวท (Renovate), สินเชื่อติดตั้งโซลาร์เซลล์ (Solar/Green Finance), สินเชื่อต่อเติม และสินเชื่อพร้อมใช้สำหรับซื้ออุปกรณ์ตกแต่งบ้าน ชูจุดเด่นดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อบุคคล อัตราดอกเบี้ยของ Plus Finance มีความสามารถในการแข่งขันสูง เนื่องจากคิดอัตราดอกเบี้ยภายใต้หลักประกันของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ใช่สินเชื่อบุคคลทั่วไป
นอกจากนั้น ธอส.จะเน้นการปฏิรูปองค์กรด้วยเทคโนโลยี AI และการบริหารจัดการบุคลากรยุคใหม่ ด้วยการกำหนดนโยบายให้ทุกแผนก (Department) นำเทคโนโลยี AI เข้ามาใช้งาน เริ่มจากการประเมินสินเชื่อ ตรวจสอบเอกสาร และเพิ่มประสิทธิภาพงานระบบหลังบ้าน การปรับโครงสร้างองค์กรอนาคต (People + AI Agents)
โดยมองว่าโครงสร้างองค์กรในอนาคต จะประกอบด้วย 2 ส่วนหลัก คือ “คน” และ “AI Agents” ซึ่งจำเป็นต้องมีหน่วยงานบริหารทรัพยากรบุคคล (HR) สำหรับจัดการการทำงานร่วมกันระหว่างคน และ Agent ซึ่งยอมรับว่า การเปลี่ยนผ่านสู่การใช้เทคโนโลยีอาจต้องใช้เวลาปรับเปลี่ยนพฤติกรรมองค์กรในช่วงแรก แต่จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงานระยะยาวได้อย่างชัดเจน
- รับโจทย์คลัง เร่งผุดมาตรการกระตุ้นปล่อยสินเชื่อบ้าน
นายมหัทธนะ กล่าวเพิ่มเติมว่า ได้รับโจทย์จากกระทรวงการคลัง ให้ ธอส. คิดค้นมาตรการกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม เนื่องจากธนาคารพาณิชย์เข้มงวด และปล่อยสินเชื่อได้ยากขึ้น โดยขณะนี้ ธอส. อยู่ระหว่างการจัดทำ และนำเสนอโครงการรวมถึงมาตรการต่าง ๆ ให้กระทรวงการคลังพิจารณา ท่ามกลางปัจจัยกดดันจากฝั่งผู้ซื้อ โดยเฉพาะปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้รายได้ของประชาชนลดลง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ และการขอสินเชื่อ
สำหรับปัจจัยกดดันฝั่งผู้พัฒนา (Developer) คือ ต้นทุนการพัฒนาโครงการ และค่าก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น การชะลอตัวของซัพพลายใหม่ ทำให้ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ติดลบมากกว่า 10% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากมีซัพพลายตกค้างในตลาดจำนวนมาก แต่อีกด้านหนึ่ง การเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง ช่วยชะลอภาวะซัพพลายล้นตลาด ประกอบกับผู้ประกอบการมีการจัดโปรโมชั่นเร่งการขายจำนวนมาก จึงเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับโครงสร้างตลาด ได้เปลี่ยนผ่านสู่ “บ้านมือสอง” มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ยอดโอนบ้านมือหนึ่ง ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ในปัจจุบัน สลับมาเป็นบ้านมือสอง สูงถึง 60% ขณะที่บ้านมือหนึ่ง เหลือเพียง 40%
ดังนั้น ธอส.จึงมีมาตรการและโปรโมชันสินเชื่อ NPA และบ้านมือสอง ด้วยการออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อรองรับทั้งกลุ่มผู้ซื้อบ้านมือสองทั่วไป และกลุ่มที่ซื้อทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของธนาคาร โดยมีเงื่อนไขและดอกเบี้ยอัตราพิเศษในช่วง 2 ปีแรก การนำทรัพย์ NPA มาเปิดขาย โดยประเภททรัพย์ ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม
โดยขนาดพอร์ต NPA ในปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 10,000 รายการ ทั้งหมดเป็นทรัพย์สินรายย่อย (Retail) ระดับราคาทรัพย์สิน มีตั้งแต่หลักแสนบาท (เช่น 900,000 บาท) ไปจนถึงระดับ 1–3 ล้านบาท ขายผ่านรูปแบบผสมผสาน (Hybrid) ทั้งออนไลน์ และการประมูลแบบออฟไลน์ รวมถึงการจัดกิจกรรม Pop-up Sales และออกบูธตามห้างสรรพสินค้า เป้าหมายยอดขายปีนี้ ตั้งเป้าระบายทรัพย์ NPA รวมเกือบ 5,000 ล้านบาท ซึ่งมั่นใจว่าจะสามารถทำได้บรรลุตามเป้าหมาย
- ตลาดอสังหาฯ ปีหน้าเข้าสู่ “สมดุลใหม่” ท่ามกลางความท้าทาย
กรรมการผู้จัดการ ธอส. มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และกำลังจะเริ่มเข้าสู่ “สมดุลใหม่” (New Equilibrium) ซึ่งแนวโน้มในปีหน้า ยังคงมีความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหน้าที่สำคัญของธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ คือการพยุงและยกระดับเศรษฐกิจฐานราก ในกลุ่ม K-Shaped Recovery ขาล่างไม่ให้ดิ่งลง โดยขณะนี้สัญญาณอุปสงค์ (Demand) หรือตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา
ภาพรวมตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในครึ่งแรกของปี 69 สินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งระบบโต 12% ขณะที่ ธอส. เติบโต 15% ในส่วนของธนาคารพาณิชย์ ปล่อยสินเชื่อใหม่โตเพียง 0.7% หรือหดตัว หากไม่นับรวมรีไฟแนนซ์ จนทำให้เกิดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงในระบบธนาคารพาณิชย์ เนื่องจากธนาคารพาณิชย์หันไปเน้นสินเชื่อรีไฟแนนซ์มากกว่าปล่อยใหม่ ส่งผลให้ตั้งแต่ต้นปี ธอส. ถูกดึงลูกค้ารีไฟแนนซ์ออกไปแล้วกว่า 30,000 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 20,000 – 30,000 ราย
ธอส. จึงได้ปรับกลยุทธ์ขยายฐานสินเชื่อ แม้จะยังต้องปฏิบัติตาม KPI กระทรวงการคลัง ในการปล่อยสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ไม่น้อยกว่า 65% ของพอร์ต (ปัจจุบันสินเชื่อต่ำกว่า 5 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนราว 80% ของสินเชื่อปล่อยใหม่) พร้อมกับขยายสู่ตลาดระดับกลาง-บน เพิ่มสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อบ้านราคามากกว่า 5 ล้านบาท รวมถึงผู้ประกอบการ SMEs ในธุรกิจบ้านเช่า แฟลต และคอนโดมิเนียม
รวมถึงรองรับกลุ่มอาชีพอิสระ ที่จะเข้าไปดูแลกลุ่มอาชีพอิสระที่ต้องการซื้อบ้านราคา 7-10 ล้านบาท ซึ่งมักถูกธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธ เนื่องจากไม่มีหลักฐานรายได้ทางการ ทั้งที่เป็นกลุ่มที่มีประวัติ NPL ต่ำ เพื่อการรักษาฐานลูกค้าเดิม (Retention) มุ่งสร้างความน่าเชื่อถือ ลดขั้นตอนและต้นทุน เพื่อชะลอการย้ายค่ายของลูกค้าระดับดี
นายมหัทธนะ กล่าวว่า ธอส. ยังเดินหน้าแนวคิดการใช้ Alternative Data โดยอยู่ระหว่างผลักดันการนำ ARI Score มาใช้เป็นองค์ประกอบในการประเมินสินเชื่อ เพื่อเพิ่มโอกาสให้กลุ่มลูกค้ารายย่อย และกลุ่มอาชีพอิสระ ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น ธอส. จึงได้เสนอแนวคิดการพัฒนา Credit Score สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ เพื่อเปิดให้สถาบันการเงินอื่นสามารถนำไปใช้อ้างอิงร่วมกันได้ในอนาคต
สำหรับการดูแลผ่านมาตรการช่วยเหลือผู้ประสบภัยน้ำท่วม ขณะนี้มีลูกค้ายื่นขอเข้าร่วมโครงการฟื้นฟูและพักหนี้แล้วประมาณ 4,000 ราย ทั่วประเทศ (เช่น หาดใหญ่, น่าน) ขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งมีฐานลูกค้าของ ธอส. อยู่เกือบครึ่งหนึ่ง เพิ่งเริ่มมีผู้เข้ายื่นเข้าโครงการ โดยเน้นเข้าไปช่วยเหลือและปรับโครงสร้างหนี้ล่วงหน้า ก่อนที่จะกลายเป็น NPL
- ลุยปล่อยกู้โซลาร์รูฟท็อป
กรรมการผู้จัดการ ธอส. ยังกล่าวถึงการปล่อยสินเชื่อโซลาร์เซลล์ภาคประชาชน ซึ่งเป็นโครงการของกระทรวงพลังงาน เพื่อช่วยเปลี่ยนผ่านพลังงาน (Energy Transition) โดยรัฐบาลให้เงินชดเชยค่าติดตั้ง 50,000 บาทต่อครัวเรือน และ ธอส. ทำหน้าที่สนับสนุนด้านสินเชื่อสำหรับค่าติดตั้งส่วนที่เหลือ โดยใช้เงินทุนของธนาคารเอง
โดยประชาชนสามารถเลือกใช้สินเชื่อ ธอส. แบบมีหลักประกัน อัตราดอกเบี้ย 1% หรือสินเชื่อตามโครงการรัฐ แบบไม่มีหลักประกัน ดอกเบี้ยประมาณ 2.5 – 3% ต้นๆ มีระยะเวลาคืนทุน และระยะเวลาผ่อนกู้ เฉลี่ยอยู่ที่ 7 ปี เช่น ค่าติดตั้ง 140,000 บาท ได้รับเงินชดเชย 50,000 บาท เหลือยอดกู้ 90,000 บาท ผ่อนค่างวดเพิ่มเพียงประมาณ 900 บาท/เดือน คาดว่าจะเริ่มได้ในเดือนพฤศจิกายน 69
โดยการไฟฟ้าฯ จะรับเรื่องและดูแลสเปกอุปกรณ์ รายชื่อผู้ขาย (Vendors) ตรวจสอบความถูกต้องทางเทคนิค รวมถึงเข้าตรวจรับงานเมื่อติดตั้งเสร็จ เพื่อยืนยันการจ่ายไฟ ขณะที่ ธอส. จะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ เมื่อการไฟฟ้าฯ ยืนยันการติดตั้ง และเปิดจ่ายไฟแล้ว ธนาคารจึงจะโอนจ่ายเงินงวดสุดท้าย
โดย ศศิธร ซิมาภรณ์/ กษมาพร กิตติสัมพันธ์
