นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) กล่าวว่า บริษัทได้ปรับกลยุทธ์ของ “LivNex เช่าออมบ้าน” จากเดิมที่เน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่ไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน แต่ปัจจุบันบริษัทได้เปิดกว้างให้กับกลุ่มลูกค้าที่ยังไม่มั่นใจในตัวเองว่าจะสามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินได้หรือไม่ เนื่องจากไม่มั่นใจในรายได้ ภาวะหนี้สินของตัวเอง และสภาพเศรษฐกิจ เป็นต้น
LivNex เป็นโปรแกรมทดลองอยู่และทดลองผ่อน ซึ่งลูกค้าสามารถเข้าอยู่อาศัยและผ่อนชำระในอัตราที่ใกล้เคียงกับยอดผ่อนกับสถาบันการเงินเป็นระยะเวลา 3 ปี เพื่อพิสูจน์ความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง และสร้างประวัติทางการเงิน โดยการผ่อนชำระที่สม่ำเสมอจะกลายเป็นเครดิตที่ช่วยให้การยื่นกู้กับธนาคารในอนาคตมีโอกาสผ่านมากขึ้น อีกทั้งยังช่วยลดภาระในการซื้อบ้าน จากยอดเงินที่ผ่อนสะสมตลอด 3 ปี จะถูกนำไปหักเงินต้น ทำให้ราคาบ้านในวันที่ตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 9-10%
ปัจจุบัน SENA มีลูกค้าที่เข้าโปรแกรม LivNex โดยมีผู้ที่ประสบความสำเร็จสามารถโอนได้แล้ว 187 ราย แต่ก็มีการยกเลิกไป 100 ราย โดยมีสาเหตุหลักมาจากปัญหาด้านความสามารถในการผ่อนชำระ และปัจจัยส่วนตัวอื่น ๆ ซึ่งในปีนี้บริษัทตั้งเป้าหมายให้ลูกค้าที่เข้าโครงการ LivNex สามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินและโอนได้ราว 400-500 ราย หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 1 พันล้านบาท
“LivNex เรายืนยันว่าเป้าหมายหลักในขณะนี้ไม่ใช่เพียงการเพิ่มยอดขาย แต่คือการทำอย่างไรให้ยอดโอนดีขึ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง” นางเกษรา กล่าว
นางเกษรา กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังมองว่ายังไม่มีปัจจัยบวกชัดเจน โดยเฉพาะปัญหาเชิงมหภาคที่กระทบต่อความมั่นใจและความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ซึ่งเรื่องที่น่ากังวลขณะนี้ไม่ใช่เพียงแค่การที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) แต่คือลูกค้าปฏิเสธเอง ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากถึง 50% ขณะที่การปฏิเสธจากสถาบันการเงินอยู่ที่ 40% และอีก 10% คือการเปลี่ยนใจไปซื้อที่อื่น
“ปรากฏการณ์นี้สะท้อนถึงปัญหาทางจิตวิทยา ที่ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจและรายได้ในอนาคต แม้บางรายจะผ่านเกณฑ์กู้จากธนาคารแล้ว แต่กลับเลือกที่จะยกเลิกการจองภายหลังเพราะไม่กล้าแบกรับภาระหนี้ระยะยาว”
นอกจากนั้น บริษัทมองว่าอุปสรรคสำคัญในการโอนมาจากกลุ่มลูกค้าที่มีวินัยการเงินดีเยี่ยม ผ่อนชำระกับโครงการตรงเวลาตลอด 3 ปี แต่เมื่อถึงเวลายื่นกู้ธนาคารกลับไม่ผ่าน เนื่องจากเกณฑ์การคำนวณหนี้ต่อรายได้ (DSR) ของธนาคารพาณิชย์มองว่ามีภาระหนี้เดิมสูงเกินไป บางรายมีหนี้รวมสูงกว่ารายได้ แม้ในความเป็นจริงจะสามารถบริหารจัดการเงินสดเพื่อผ่อนชำระได้ก็ตาม ซึ่งในกรณีนี้บริษัทได้หาทางออกด้วยการขยายเวลาการผ่อนชำระเป็นปีที่ 4 เพื่อให้สัดส่วนหนี้ลดลงก่อนยื่นกู้อีกครั้ง
ด้านนโยบายของภาครัฐ มองว่าอยากเสนอให้มีการปรับเปลี่ยนจากการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนจำนอง ซึ่งใช้งบประมาณจำนวนมากแต่ผลลัพธ์อาจไม่ตรงจุด มาเป็นการใช้นโยบายเฉพาะเจาะจง เช่น สนับสนุนกลุ่ม First Jobber และคนเริ่มสร้างครอบครัว เพื่อแก้ปัญหาทั้งด้านอสังหาฯ และปัญหาอัตราการเกิดที่ต่ำ โดยมองโมเดลจากต่างประเทศ เช่น การให้รัฐบาลช่วยค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน หรือโครงการออมเงินเพื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เพื่อสร้างกลไกที่ช่วยให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้จริง
จากแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน ทำให้ปีนี้ SENA ปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ โดยเน้นเพิ่มประสิทธิภาพของบุคลากรในองค์กร ผ่านการ Re-skill ควบคู่ไปกับการลดภาระหนี้สิน โดยตั้งเป้าลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) จาก 1.2 เท่า เป็น 1 เท่าภายในปี 71 ซึ่งในช่วงต้นปีที่ผ่านมาได้เดินหน้าคืนหนี้หุ้นกู้ไปแล้ว และในช่วงที่เหลือของปีนี้จะไม่มีหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดอายุอีก จากปัจจุบันที่มีภาระหนี้สินรวมทั้งสิ้นราว 2 หมื่นล้านบาท
ขณะเดียวกัน การลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่จะยังไม่เกิดขึ้นในช่วงปี 69-70 เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจและภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังชะลอตัว มีความเสี่ยงจากการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อก็ชะลอตัวด้วยเช่นกัน ทำให้บริษัทชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ออกไปก่อน แต่ยังคงเดินหน้าก่อสร้างโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เพื่อทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปตามแผน
ปัจจุบันบริษัทมียอดขายรอโอน (Backlog) รวมกว่า 9 พันล้านบาท คาดว่าจะทยอยโอนในปีนี้ทั้งหมด จึงยังคงเป้าหมายรายได้ในปี 2569 ไว้ที่ 1 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทได้มีการปรับตัวทางธุรกิจ โดยหันมามุ่งเน้นธุรกิจที่เป็นเทรนด์ในขณะนี้ เช่น ธุรกิจตัวแทนจำหน่ายรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งในงานมอเตอร์โชว์ 2026 มียอดจองรถอีวีแล้วกว่า 400 คัน โดยเริ่มทยอยส่งมอบให้กับลูกค้าได้ทั้งหมด ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่ดีที่จะเข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจหลัก รวมถึงธุรกิจโซลาร์ที่คาดว่าจะได้อานิสงส์บวกจากการสนับสนุนโซลาร์ครัวเรือนของภาครัฐผ่านซอฟต์โลน (Soft Loan) เป็นต้น
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (25 มิ.ย. 69)
