กองทรัสต์ GROREIT ให้เวลา ROH ส่งมอบโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์สภายใน 30 วัน พร้อมดึง Starwood เข้าบริหารแทน บลจ.วรรณ แย้มนักลงทุนไทยและต่างชาติ 8 รายแสดงความสนใจเข้าซื้อ เล็งเปิดประมูลขายตามราคาประเมินใหม่ที่สูงกว่าเดิม
นายอลงกรณ์ ประธานราษฏร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บลจ.วรรณ (ONEAM) เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 14 ก.ค.69 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดเวลา 5 ปีจากวันที่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออร์คิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) ได้เข้าลงทุนซื้อโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ซึ่งบมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) [ROH] มีหน้าที่ต้องซื้อคืนโรงแรมดังกล่าวตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มูลค่า 4,873 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) แต่ปรากฎว่า ROH ไม่ได้ทำการซื้อคืนตามเวลาที่กำหนด
บลจ.วรรณในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ และ บลจ.เอ็มเอฟซี [MFC] ในฐานะทรัสตี จึงเริ่มดำเนินการตามขั้นตอนของสัญญาที่เกี่ยวข้องเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยได้ส่งหนังสือให้ ROH ส่งมอบทรัพย์สินแก่กองทรัสต์ภายใน 30 วัน หรือภายในกลางเดือนสิงหาคม
ทั้งนี้ ระยะเวลา 30 วันดังกล่าวไม่ใช่การขยายเวลาให้ ROH จัดหาเงินมาซื้อคืน แต่เป็นช่วงเวลาสำหรับส่งมอบทรัพย์สินตามเงื่อนไขในสัญญา เนื่องจากสิทธิซื้อคืนในราคาและเงื่อนไขเดิมได้สิ้นสุดลงแล้ว และไม่พบช่องทางตามสัญญาที่จะขยายระยะเวลาออกไปได้
ระหว่างนี้ โรงแรมยังคงเปิดดำเนินงานตามปกติ ไม่มีผลกระทบต่อการให้บริการ โดยทางกองทรัสต์ได้แจ้ง Starwood ซึ่งเป็นผู้บริหารเชน”เชอราตัน” ให้เข้ามาบริหารแทน ROH และเมื่อกองทรัสต์ได้รับมอบทรัพย์สินคืน และ Starwood บริหารโรงแรมให้แก่กองทรัสต์เรียบร้อยแล้ว ลำดับถัดไปจะพิจารณาดำเนินการเพื่อขอมติผู้ถือหน่วยทรัสต์ในการขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาคืนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ต่อไป
อย่างไรก็ตาม คาดว่ากระบวนการทั้งหมดจะแล้วเสร็จภายในปีนี้ ทั้งนี้ ระยะเวลาดังกล่าวเป็นการคาดการณ์เบื้องต้น หากการส่งมอบการครอบครองโรงแรมเป็นไปตามแผน ซึ่งกองทรัสต์จะพิจารณาการดำเนินการและจะเร่งขั้นตอนต่างๆตามสัญญา
นายอลงกรณ์ กล่าวว่า หาก ROH ส่งมอบทรัพย์สินภายในกำหนดเวลา กระบวนการต่อไปจะเป็นการประเมินราคาและพิจารณาเปิดประมูลขายทรัพย์สิน โดยทางกองทรัสต์ได้หารือกับบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินไว้แล้ว 2 ราย แต่ยังไม่เริ่มกระบวนการอย่างเป็นทางการ เนื่องจากต้องรอผลการส่งมอบทรัพย์สินก่อน
การขายทรัพย์สินจะต้องเสนอให้ที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนพิจารณาอนุมัติทั้งราคาและเงื่อนไขการขาย ขณะที่ ROH ยังสามารถกลับมาเข้าร่วมประมูลได้ แต่จะไม่สามารถใช้ราคาและเงื่อนไขซื้อคืนเดิม โดยต้องเสนอราคาแข่งขันกับผู้สนใจรายอื่น และอ้างอิงราคาประเมินใหม่
แต่หาก ROH ไม่ส่งมอบทรัพย์สินภายใน 30 วัน ทางกองทุนอาจต้องดำเนินการทางกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ยังไม่สามารถระบุได้ว่าจะต้องดำเนินการถึงขั้นใด เนื่องจากต้องรอดูการปฏิบัติตามสัญญาของ ROH ก่อน
“เป้าหมายสำคัญคือการทำให้กระบวนการสิ้นสุดลงโดยเร็วและรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วย หาก ROH ส่งมอบทรัพย์สินโดยเรียบร้อย กองก็จะสามารถเข้าสู่ขั้นตอนการขาย ชำระหนี้ และคืนเงินให้ผู้ถือหน่วยได้ง่ายขึ้น แต่หากต้องเข้าสู่กระบวนการฟ้องร้อง ระยะเวลาอาจยืดออกไป”
นายอลงกรณ์ กล่าวว่า กองทรัสต์ลงทุนซื้อทรัพย์สินเมื่อปี 64 มูลค่าประมาณ 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินกู้จากธนาคารออมสิน มูลค่า 1,350 ล้านบาท ส่วนที่เหลือ 3,150 ล้านบาท เป็นการระดมทุนผ่านผู้ลงทุนประชาชาชนทั่วไป ช่วงที่ผ่านมา กองทรัสต์ได้จ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยเฉลี่ยราว 6% ต่อปี โดยจ่ายปีละ 2 ครั้ง และผลตอบแทนตลอดอายุกองเ 4 ปีครึ่งจ่ายรวมกัน 27% และกองทรัสต์กำลังพิจารณาจ่ายผลตอบแทนในงวดใหม่
อย่างไรก็ตาม หลังจากกองทรัสต์ครบอายุแต่ยังต้องดำเนินกระบวนการจัดการทรัพย์สินต่อ เงินปันผลในระยะต่อไปมีโอกาสลดลง เนื่องจากต้องกันเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าที่ปรึกษากฎหมาย ค่าประเมินทรัพย์สิน และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการขายหรือดำเนินคดี
ส่วนเงินคืนก้อนสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับราคาที่สามารถขายทรัพย์สินได้ หลังหักภาระหนี้กับธนาคารออมสินประมาณ 1,350 ล้านบาท ยังไม่รวมดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ก่อนนำเงินส่วนที่เหลือคืนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน
จากการสำรวจเบื้องต้น ราคาตลาดของทรัพย์สินไม่ต่ำกว่าราคาที่กองทรัสต์เข้าซื้อ แต่ผลตอบแทนสุดท้ายยังไม่สามารถระบุได้ จนกว่าจะทราบราคาขายจริง ระยะเวลาของกระบวนการ และค่าใช้จ่ายทั้งหมด
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ กล่าวว่า ขณะนี้มีผู้สนใจซื้อโรงแรมดังกล่าวทั้งไทยและต่างประเทศประมาณ 8 ราย แต่ทางกองทรัสต์ยังไม่ได้เปิดการเจรจาอย่างเป็นทางการ ต้องรอให้ครบกำหนดส่งมอบทรัพย์สิน 30 วันก่อน ทั้งนี้ ราคาประเมินเมื่อ 5 ปีก่อนที่จะจัดตั้งกองทรัสต์อยู่ที่ 5,200 ล้านบาท และคาดว่าราคาประเมินรอบใหม่มีโอกาสมากกว่าราคาซื้อคืนที่ 4,873 ล้านบาท
โรงแรมยังเป็นทรัพย์สินที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุน เนื่องจากมีผลประกอบการอยู่ในระดับดี โดยปีที่ผ่านมามีกำไรประมาณ 323 ล้านบาท และมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีประมาณ 72% แม้เป็นโรงแรมขนาดใหญ่ที่มีห้องพักมากกว่า 700 ห้อง
“เจตนารมณ์ของกองทรัสต์ตั้งแต่ต้น ไม่ใช่การถือครองและบริหารโรงแรมในระยะยาว แต่เป็นการขายทรัพย์สินเพื่อรับเงินคืนและปิดกองตามวัตถุประสงค์เดิม ดังนั้น หลังครบกำหนด 30 วัน ความชัดเจนว่ากองจะเข้าสู่กระบวนการประเมินราคา เปิดประมูล หรือดำเนินการทางกฎหมาย จะขึ้นอยู่กับว่า ROH ส่งมอบทรัพย์สินตามสัญญาหรือไม่”
ในส่วนผู้ถือหน่วย GROREIT รายใหญ่อันดับแรกเป็น บล.เคจีไอ (ประเทศไทย) 22.84% ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ บลจ.วรรณ จ่ายซื้อหน่วยทรัสต์ไป 700 ล้านบาท ส่วนผู้ถือหน่วยรายย่อยมีอยู่ 1,600 ราย นายพจน์กล่าวว่า ในสัปดาห์หน้า กองทรัสต์จะหารือกับทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อหาแนวทางช่วยเหลือผู้ถือหน่วย
โดย เสาวลักษณ์ อวยพร
