นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยปี 67 ยังเต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยงทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยแนวโน้มความต้องการของผู้บริโภคยังทรงตัว ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว ได้รับแรงกดดันจากการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน (Reject Rate) อย่างไรก็ตามอสังหาฯกลุ่มอุตสาหกรรมขยายตัวแรงจากการเข้ามาลงทุนในกลุ่ม EV และธุรกิจ Data Center
ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญกับปัญหา Reject Rate ซึ่งปี 66 อัตรา Reject rate สูงถึง 50-60% เช่นเดียวกับอัตราการขอสินเชื่อใหม่ที่ปรับลดลงเหลือเฉลี่ย 6,000-8,000 ยูนิต โดยในปี 66 ตลาดคอนโดมีเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทถูกปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง ส่งผลให้มีโครงการเหลือค้างถึง 50% ของยูนิตคงเหลือ ผู้ประกอบการจึงปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการจับกลุ่มตลาดกลาง-บน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่มีปัญหาด้านสินเชื่อ
นอกจากนี้ ที่อยู่อาศัยแนวราบก็ได้รับผลกระทบจาก Reject rate เช่นเดียวกัน รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ก็เป็นตัวกดดันทำให้การกู้ยากมากขึ้น และในภาวะปัจจุบันธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อซึ่งน่าจะเกิดขึ้นต่อเนื่องในปีนี้และเป็นแรงกดดันอัตราการขอสินเชื่อและยอดขาย รวมทั้งต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นที่กดดันตลาด ดังนั้น การควบคุมต้นทุนน่าจะเป็นอีกหนึ่งประเด็นที่สำคัญ ซึ่งจะช่วยให้ผ่านวิกฤตตลาดในปัจจุบันไปได้
“บ้านแนวราบ Reject rate บางโครงการ 75-80% ซึ่งมีการขายหลายสิบหลังต่อเดือน แต่สามารถโอนได้เพียง 2 หลัง แตกต่างจาก Campus คอนโดที่ขายได้ 100% และมีการโอนครบ 100% ไม่มีปัญหาเลย ในปีนี้ไม่ว่าแบรนด์ใหญ่ ๆ ก็พยายามปรับตัว บาลานซ์ผลิตภัณฑ์ของตัวเองเยอะมาก”
ขณะที่ต้นทุนในการพัฒนาทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นสูงมาก โดยต้นทุนที่ดินย่าน CBD ในปีที่ผ่านมา Transaction ล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านบาท/ตารางวา และในปีนี้ transaction ล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 3 ล้านบาท/ตารางวา เพิ่มขึ้นกว่า 40% ทั้งนี้ในอดีตประมาณ 4-5 ปี ต้นทุนที่ดินในการพัฒนาโครงการคอนโดมีเนียมอยู่ที่ประมาณ 35-40% แต่ปัจจุบันบางโครงการต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้นเกือบ 50% ของมูลค่าโครงการแม้ว่าเศรษฐกิจจะไม่ค่อยดีก็ตาม ผลักดันให้ราคาขายขยับขึ้นประมาณ 10-15%
อย่างไรก็ดี ในแง่ของผู้ซื้อชาวต่างชาติ ตั้งแต่ก่อนโควิดผู้ซื้อเจอปัญหาราคาซื้อที่แพงกว่าคนไทยซื้อค่อนข้างสูง ส่งผลกับตลาดปัจจุบัน แต่ในปีนี้กลุ่มผู้ซื้อจีนจะยังคงอยู่ แต่ค่อนข้างระมัดระวังในการซื้อมากขึ้น โดยมองหาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและตรวจสอบราคาว่าเท่ากับราคาซื้อของคนไทยหรือไม่ นอกจากนี้กลุ่มลูกค้าจากเมียนมาเริ่มเข้ามาซื้อคอนโดมีเนียมจำนวนมาก
ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน ประเทศอังกฤษ ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้มั่งคั่งในไทย โดยไนท์แฟรงค์สามารถกวาดยอดขายไปได้กว่า 1,000 ล้านบาทในปี 2566 และในปี 2567 ก็ยังคงมีความต้องการจากมหาเศรษฐีไทยที่ต้องการเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์จากประเทศอังกฤษเพิ่มมากขึ้น
*ตลาดอาคารสำนักงานซัพพลายล้น แต่ตึกสีเขียวโตรับเทรนด์ ESG
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ตลาดอาคารสำนักงาน มีแนวโน้มการเข้าถือครองพื้นที่ลดลง แต่จำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เริ่มเข้าสู่ภาวะซัพพลายล้นตลาด โดยอัตราการเช่าครองของแต่ละเกรดอาคาร ค่อนข้างทรงตัว แต่เกรด A เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากจำนวนสำนักงานเกรด A เพิ่มขึ้น ซึ่งผลักดันราคาค่าเช่าให้สูงกว่าเกรดอื่น ๆ
ทั้งนี้ในปี 67 เริ่มมีสัญญาณที่ดีจากบริษัทต่างประเทศที่เข้ามาดำเนินงานในไทย โดยเฉพาะบริษัทจากจีนที่เกี่ยวข้องกับรถยนต์ EV ส่วนบริษัทคนไทยก็เริ่มขยับขยายใช้พื้นที่สำนักงานเพื่อประกอบกิจการมากขึ้น อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการเกรด B C เริ่มมีการ Renovate อาคารให้เข้ากับเทรนด์ในสมัยนี้ และพัฒนาอาคารเพื่อรักษาลูกค้าเดิมให้อยู่ต่อและไม่ย้ายไปอยู่ตึกอื่น ซึ่งอาคารสำนักงานมีการปรับปรุงและนำมาขายอีกครั้งปัจจุบันราคาปรับตัวขึ้นประมาณ 4 เท่าจากราคาต้นทุนที่ขายในตลาด
นอกจากนี้ในปี 67 มีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบพื้นที่สำนักงานค่อนข้างมาก ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อตอบรับการทำงานแบบ Hybrid โดยพื้นที่สำนักงานลดลงประมาณ 20-30% ขณะที่ในต่างประเทศพื้นที่สำนักงานอาจลดลงไปถึง 40% รวมทั้งการบริหารทรัพยากรอาคารที่ให้ความสำคัญกับพนักงานมากขึ้น ตอบโจทย์ Work Life Balance ในตัวอาคาร ซึ่งจะดึงดูดพนักงานหรือดึงดูดลูกค้าได้มากถึง 15-20%
โดยแนวโน้มความต้องการอาคารสำนักงานที่มีแนวคิดด้านความยั่งยืน (ESG) มากขึ้น เช่น ตึก Green Building ที่กำลังได้รับความนิยม ซึ่งในประเทศไทยปัจจุบันมีเพียง 23% จากพื้นที่ทั้งหมด และในอีก 4 ปีข้างหน้า จะเพิ่มขึ้นมาอีกประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร
*EV-ดาตาเซ็นเตอร์ ธุรกิจมาแรงดันกลุ่มอุตสาหกรรมขยายตัว
สำหรับอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอุตสาหกรรม ในปี 66 เป็นปีที่ดีที่สุดในรอบหลายปีของตลาดพื้นที่เพื่อการอุตสาหกรรม จากการย้ายที่ตั้งและการขยายตัวของบริษัทต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มอุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ และอุตสาหกรรมอาหาร ขณะที่ในปี 67 ธุรกิจที่น่าจับตามองก็คือ ธุรกิจศูนย์ข้อมูล หรือ ‘Data Center’ ที่กำลังได้รับความสนใจเป็นอย่างมากจากนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรม
โดยในปี 67 การแข่งขันในกลุ่มอุตสาหกรรมจะเป็นเรื่องของการสร้างความน่าสนใจในการเข้ามาลงทุนในไทย การเติบโตอาจจะต้องมีแรงผลักดันหลาย ๆ อย่างเข้ามาช่วยกัน โดยหวังให้รัฐบาลช่วยเหลือด้านการปรับลดค่าไฟให้กับกลุ่มอุตสาหกรรม หลังจากที่มีการช่วยเหลือภาคประชาชนไปแล้ว โดยเปรียบเทียบกับประเทศคู่แข่งในภูมิภาค รวมทั้งการสนับสนุนพลังงานสะอาดให้กลุ่มอุตสาหกรรมสามารถเข้าถึงได้ง่าย และมีต้นทุนในการดำเนินการที่ลดลง
ขณะที่โครงการแลนด์บริดจ์อาจมีส่วนช่วยผลักดันการลงทุนในประเทศ แต่ต้องพิจารณาหลายมิติ โดยในแง่ของผู้ประกอบการ หากโครงการดังกล่างสามารถช่วยลดระยะเวลาในการขนส่งไปยุโรปหรือจีนได้ ก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มอุตสาหกรรม และกลุ่มขนส่งแน่นอน
*ธุรกิจโรงแรม ค่าห้องปรับตัวสูงกว่าก่อนโควิด
สำหรับธุรกิจโรงแรมปัจจุบันฟื้นตัวกลับไปอยู่ในจุดก่อนสถานการณ์โควิดแล้ว โดยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้าพักโรงแรมในกรุงเทพฯ น่าจะยังเติบโตต่อเนื่องในปี 67 ส่งผลให้ราคาห้องพักเฉลี่ยต่อคืน (ADR) ปรับตัวสูงกว่าระดับก่อนเกิดโควิด ซึ่งหากจำนวนนักท่องเที่ยวในปี 67 เข้ามาในประเทศตามคาด อาจทำให้รายได้และ ADR น่าจะถูกผลักดันให้ปรับตัวขึ้นได้อีก ทั้งนี้แนวโน้มการเติบโตของนักท่องเที่ยวในปี 67 คาดว่ามาเลเซียน่าจะเป็นกลุ่มที่ช่วยผลักดันการเติบโตในปีนี้ หลังจากปี 66 เติบโตประมาณ 40% ขณะเดียวกันจีนก็ยังเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวที่สำคัญอยู่
อย่างไรก็ตามต้นทุนการดำเนินงาน (Operation Cost) ก็ปรับตัวสูงขึ้นกว่าสัดส่วนของรายได้และกำไร อาทิ ค่าจ้างพนักงาน ทั้งจำนวนพนักงานและค่าครองชีพที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นแรงกดดันทำให้ต้นทุนในการบริการโรงแรมเพิ่มขึ้น โดยค่าจ้างพนักงานเพิ่มขึ้น 8% เทียบกับรายได้ที่เติบโตเพียง 4-5% ทั้งนี้การบริหารต้นทุนพนักงาน ถ้าโรงแรมใดสามารถบริหารพนักงานทั้งในช่วง Low Season และ High Season ได้เหมาะสมก็จะมีข้อได้เปรียบในการแข่งขันเมื่อเทียบกับโรงแรมอื่น ซึ่งก็จะช่วยลดต้นทุนเฉลี่ยได้
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (12 ก.พ. 67)
Tags: ณัฎฐา คหาปนะ, อสังหาริมทรัพย์, ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์