บมจ. สเตลล่า เอ็กซ์ [STELLA] ชี้แจงต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ที่สอบถามมาใน 3 ประเด็นหลักกรณีการทำธุรกรรมขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในโครงการ LEGEND SIAM ให้กับ บริษัท ธนา พาวเวอร์ โฮลดิ้ง จำกัด (TPH) ซึ่งเป็นรายการจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินและรายการที่เกี่ยวโยงกันที่มีความซับซ้อน
ก.ล.ต. ตั้งข้อสังเกตถึงมูลค่าทรัพย์สินโครงการ Legend Siam ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบที่เคยประเมินกลางปี 68 โดยบริษัท TA Management สูงถึง 4,123.70 ล้านบาท แต่การประเมินล่าสุดในเดือนมี.ค.69 โดยบริษัท Bangkok Valuation และ Advance Appraisal กลับเหลือเพียงราว 2,427.45 – 2,470.34 ล้านบาท
STELLA ชี้แจงว่า ทุกรายใช้เกณฑ์วิธีคิดจากต้นทุน (Cost approach) เหมือนกัน แต่สาเหตุที่ตัวเลขต่างกันเกิดจากขนาดที่ดินอ้างอิงเปรียบเทียบ โดย TA อ้างอิงที่ดินแปลงเล็ก (10-56 ไร่) ราคาต่อตารางวาจึงสูงกว่า (47,500 บาท) ส่วนรายใหม่ประเมินจากแปลงใหญ่ (สูงสุด 149 ไร่) ในราคา 26,000 – 27,000 บาทต่อตารางวา
และโครงการมีรูปแบบเฉพาะตัวสูงเป็น “สวนสนุกเชิงวัฒนธรรมไทย” (Thai Cultural Theme Park) ทำให้นักลงทุนทั่วไปที่จะมาซื้อต่อเพื่อพัฒนาทำประโยชน์อื่นมีจำกัดอย่างมาก มูลค่าตลาดจึงต้องปรับตัวลดลงตามความเป็นจริง ซึ่งก่อนหน้านี้บริษัทย่อย คือ บริษัท ณุศา เลเจนด์สยาม จำกัด (NLS) ได้ตั้งนายหน้าถึง 6 ราย เพื่อเสนอขายในราคา 3,200 ล้านบาท และลดราคาลงมาเหลือ 2,500 ล้านบาท ก็ยังไม่มีผู้ใดสนใจซื้อ
สาเหตุที่เร่งรีบขายทรัพย์สินครั้งนี้ เกิดจากคดีความตั้งแต่คณะบริหารชุดเดิม (ปี 59-62) ซึ่ง NLS และ STELLA (ผู้ค้ำประกัน) ถูกศาลชี้ขาดให้แพ้คดีกับกลุ่มบริษัทผู้รับเหมาและแหล่งเงินทุน CNI (ประเทศไทยและจีน) จากการค้างชำระค่าก่อสร้างรวมเป็นเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยสูงถึง 2.1 พันล้านบาท และมีหนี้ค้ำประกันอีกกว่า 1.9 พันล้านบาท โดยคดีนี้มีที่ดิน 4 แปลงของโครงการ Legend Siam เป็นหลักทรัพย์จำนองอยู่
แม้คดีจะอยู่ในชั้นอุทธรณ์ แต่เจ้าหนี้ CNI มีสิทธิบังคับจำนองยึดทรัพย์ได้ทันที คณะผู้บริหารชุดปัจจุบันที่เข้ามารับหน้าที่ต่อตั้งแต่ปี 67 จึงเจรจาไกล่เกลี่ยจนสามารถทำสัญญาประนีประนอมยอมความในศาลได้สำเร็จเมื่อกลางเดือน พ.ค.69 โดยเจ้าหนี้ยอมลดมูลหนี้ทั้งหมดเหลือ 1,500,000,000 บาท แต่มีเงื่อนไขบีบกระชั้นชิดคือ งวดที่ 1: จำนวน 1,000 ล้านบาท ต้องจ่ายภายในวันที่ 30 มิ.ย.69 นี้ และ
STELLA ระบุว่าหากจ่ายหนี้ครบ CNI จะถอนบังคับคดีและปลดจำนองที่ดินทั้งหมดภายใน 7 วัน การขายทรัพย์สินให้ TPH จึงเป็นทางออกเดียวที่จะนำเงินมาหมุนจ่ายเพื่อรักษาผลประโยชน์สูงสุด ไม่ให้ทรัพย์สินโดนยึดขายทอดตลาดในราคาถูกและต้องตามชดใช้ส่วนต่างหนี้บานปลาย
สำหรับข้อสงสัยถึงสาเหตุที่เลือกนำเงินไปจ่ายคืนหนี้เงินกู้ให้แก่ TPH ซึ่งเป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน เป็นลำดับแรก STELLA ยืนยันว่าไม่ได้เลือกปฏิบัติ แต่เป็นเงื่อนไขสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายที่ตกลงร่วมกัน เพื่อบริหารความเสี่ยงในช่วงเปลี่ยนผ่านกรรมสิทธิ์ เนื่องจากในวันที่ TPH จ่ายเงินงวดสุดท้าย (สิ้นปี 69) ที่ดินยังติดภาระจำนองกับ CNI และต้องใช้เวลาทำเรื่องถอนบังคับคดีอีก 7 วัน เงื่อนไขการเคลียร์หนี้สินกับ TPH จึงเป็นข้อตกลงทางการค้าที่สมเหตุสมผลระหว่างคู่สัญญา
ปัจจุบันบริษัทมีภาระหนี้สินที่มีดอกเบี้ยและจะครบกำหนดภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2569 รวมทั้งสิ้น 1,755.21 ล้านบาท (แบ่งเป็นหุ้นกู้ 788.70 ล้านบาท และเงินกู้ยืมอื่น 967.11 ล้านบาท) โดยเตรียมแผนบริหารสภาพคล่องไว้ดังนี้
– ออกหุ้นกู้ใหม่หมุนเวียน (Rollover) โดยเพิ่งออกไป 233.80 ล้านบาทช่วง เม.ย.-พ.ค. ที่ผ่านมา และเตรียมขายล็อต 2 ในเดือน ก.ค.69 นี้
– เจรจาขอกู้ยืมต่อกับเจ้าหนี้เดิม (ซึ่งอดีตได้รับความร่วมมือดี)
แผนสำรองฉุกเฉิน (Contingency Plan) หากแผนการเงินข้างต้นพลาดเป้า บริษัทฯ มีแผนที่จะขายที่ดินที่อยู่นอกแผนดำเนินงาน ออกไปเพิ่ม โดย ณ วันที่ 31 มี.ค.69 บริษัทมีที่ดินว่างเปล่ามูลค่าตามบัญชี (Book Value) อยู่อีกราว 606 ล้านบาท พร้อมขายเพื่อดึงกระแสเงินสดกลับมาทันที
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (24 มิ.ย. 69)
