AREA คาดทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งหลังปี 2569 มีลุ้นกระเตื้องขึ้นเล็กน้อย หลังผู้ประกอบการเตรียมทยอยเปิดตัวโครงการใหม่อีกเกือบ 400 โครงการ แม้ภาพรวมครึ่งปีแรกจำนวนโครงการเปิดใหม่จะลดลง แต่กลับมีมูลค่าสูงขึ้นถึง 37.3% สะท้อนราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง คาดทั้งปี 69 จะมียอดขายรวมได้ถึง 57,000 หน่วย ซึ่งมากกว่าปี 68 ที่ 50,472 หน่วย ท่ามกลางเศรษฐกิจยังทรงตัว
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) กล่าวว่า ในครึ่งหลังของปี 69 เชื่อว่าสถานการณ์น่าจะดีกว่าช่วงแรกปี 2569 ปกติในช่วงครึ่งหลังจะมีการระดมเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อีกมาก และขณะนี้ยังมีโครงการรอเปิดตัวใหม่อีก 399 โครงการ แต่อาจไม่ได้เปิดทั้งหมดเพราะภาวะตลาดยังไม่แจ่มใสเท่าที่ควร
สำหรับสินค้าที่รอเปิดมากที่สุดก็คือบ้านเดี่ยว 136 โครงการ (34%) ตามด้วยอาคารชุดจำนวน 130 โครงการ (33%) และทาวน์เฮาส์ 115 โครงการ (29%) นอกนั้นเป็นที่อยู่อาศัยแบบอื่นๆ
นายโสภณ กล่าวว่า กลางปี 69 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 3,098 โครงการที่ยังเปิดขายในตลาด ทั้งนี้มีอยู่ 2,670 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเกินกว่า 20 หน่วยอยู่ ซึ่งอนุมานได้ว่าโครงการเหล่านี้ยังคงมีกิจกรรมการขายและการตลาดตามปกติอยู่ในขณะนี้
“ถ้าเศรษฐกิจของประเทศมีพัฒนาการที่ดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะฟื้นตัวได้ดี แต่คาดว่าเศรษฐกิจไทยก็ยังทรงตัวอยู่แบบนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นจึงไม่คึกคักเท่าทึ่ควร การที่ในอดีตเคยพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จำนวนถึงหนึ่งแสนหน่วยต่อปีในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จึงไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต” นายโสภณ กล่าว
นายโสภณ กล่าวว่า ในห้วง 6 เดือนแรกของปี 69 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่ถึง 95% เป็นที่อยู่อาศัย นอกนั้นเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ และอุตสาหกรรม ในส่วนของที่อยู่อาศัยมีจำนวนรวม 97 โครงการ ลดลงกว่า 6 เดือนแรก ปี 68 จำนวน 18 โครงการ หรือลดลง -15.7% (6เดือนแรก ปี 68 มีจำนวน 115 โครงการ) และใน 6 เดือนแรก ปี 2569 นี้ มีจำนวนหน่วยขายรวม 17,045 หน่วย กลับเพิ่มขึ้น 1,561 หน่วย หรือ 10.1% (6 เดือนแรก ปี 68 มีจำนวน 15,484 หน่วย) ใน 6 เดือนแรก ปี 2569 มีมูลค่าโครงการรวม 152,742 ล้านบาท เพิ่มชึ้น 41,512 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 37.3% (6 เดือนแรก ปี 2568 มีมูลค่า 110,230 ล้านบาท)
ในระหว่างครึ่งแรกของปี 2569 นี้ มีโครงการที่หยุดการขายเพิ่มขึ้น 6 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขาย 4,136 หน่วย มีมูลค่ารวมกัน 23,939 ล้านบาท ในกรณีนี้ชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังไม่ได้รับความเสียหายจากปัญหาเศรษฐกิจที่เติบโตช้าเพราะจำนวนโครงการที่ประสบปัญหายังมีไม่มากนัก ในครึ่งหลังของปี 2568 มีโครงการที่ปิดการขายไป 8 โครงการ รวมหน่วยขาย 3,964 หน่วย เป็นเงิน 17,880ล้านบาท แสดงว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมากก็ยังมีโครงการที่ประสบปัญหาไม่มากนัก สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ
ที่ผ่านมาโครงการที่หยุดชะงักไป
– ราวหนึ่งในสาม (31%) เป็นเพราะโครงการไม่ผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
– อีกประมาณ 22% เป็นเพราะขายไม่ออกเพราะรูปแบบสินค้าไม่เหมาะสมกับตลาดและทำเลนั้นๆ
-19% หยุดเพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ
-7% เพราะทำเลไม่เหมาะสมกับการพัฒนา เป็นต้น
นายโสภณ คาดการณ์ว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 69 จะมีจำนวน 35,795 หน่วย น้อยกว่าปี 68 ทั้งปีที่เปิดตัว 41,490 หน่วยหรือเท่ากับลดลง 13.7% ส่วนมูลค่าการพัฒนาในปี 69 กลับจะมากกว่าปี 68 คือเพิ่มจาก 290,615 ล้านบาท เป็น 320,758 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.4% ตามเหตุที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นนั่นเอง
ในอนาคตการสร้างสินค้าราคาปานกลางค่อนข้างถูก และราคาปานกลางคงเป็นไปได้ยาก เพราะกำลังซื้อของ
ผู้ซื้อบ้านหดหายไปมากตามภาวะเศรษฐกิจหดตัวลง ทั้งนี้ยกเว้นห้องชุดราคาถูก เช่น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่ได้รับการ
ส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน แต่ก็มีผู้ประกอบการจำนวนน้อยที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยใน
ระดับราคาถูกเช่นนี้ได้ ในทางตรงกันข้าม สินค้าราคาแพง สำหรับตลาดระดับบนยังสามารถขายได้พอสมควร เพราะ
ยังได้รับผลกระทบน้อยกว่า
โดย ปภัสสร องค์พิเชฐเมธา/รัชดา คงขุนเทียน
