นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล [ALLY] กล่าวว่า การเพิ่มทุนครั้งที่ 2 นี้เป็นการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 9 ของกองทรัสต์ โดยจะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนไม่เกิน 151.5 ล้านหน่วย มูลค่าระดมทุนไม่เกิน 757.5 ล้านบาท ที่ราคาเสนอขายสูงสุดไม่เกิน 5.00 บาท/หน่วย โดยจะเปิดจองซื้อระหว่างวันที่ 28 ก.ย. – 2 ต.ค. 69
ขณะเดียวกันจะประกาศราคาเสนอขายเพื่อเปิดให้จองซื้อก่อนวันที่ 25 ก.ย. 69 และคาดว่าจะประกาศราคาเสนอขายสุดท้ายผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในวันที่ 2 ต.ค. 69 การเดินหน้าเข้าลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ จะทำให้พอร์ตของ ALLY ขยายเป็น 18 โครงการ มูลค่าสินทรัพย์รวมแตะ 15,151 ล้านบาท ตอกย้ำความมุ่งมั่นในการขยายการลงทุนเพื่อสร้างรายได้เพิ่มเติมให้กับนักลงทุน และขยายแนวคิดการสร้างพื้นที่ให้ตอบโจทย์ความรู้สึกใช่ในทุกวัน พร้อมเติบโตร่วมกับชุมชนอย่างยั่งยืนต่อไป
ทั้งนี้ การลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ประกอบด้วยทรัพย์สินใหม่ที่มีจุดเด่นด้านทำเลและการสร้าง Synergy ดังนี้
1.โครงการ ชาน แอท ดิ อเวนิว (Charn At TheAvenue) แจ้งวัฒนะ มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 19,747 ตารางเมตร ติดถนนแจ้งวัฒนะ ห่างจากสถานีแจ้งวัฒนะ 14 ของรถไฟฟ้า MRT สายสีชมพูเพียง 100 เมตร รายล้อมด้วยอาคารสำนักงานและโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก จึงมีฐานลูกค้าทั้งกลุ่มพนักงานออฟฟิศและผู้อยู่อาศัยในย่าน
2.โครงการ สายไหม อเวนิว (Saimai Avenue) มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 10,007 ตารางเมตร หนึ่งในคอมมูนิตี้มอลล์ที่ครบครันและทันสมัยที่สุดของย่านสายไหม โดดเด่นด้วยกลุ่มร้านอาหารและเครื่องดื่มยอดนิยม เช่น สุกี้ตี๋น้อย, เอ็มเค, สตาร์บัคส์ และโอ้กะจู๋ เป็นต้น
3.โครงการ เดอะโซน ทาวน์อินทาวน์ (The Zone Town in Town) มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ประมาณ 9,989 ตารางเมตร โครงการตั้งอยู่ริมถนนศรีวรา มีหน้ากว้างติดถนน (Frontage) ยาวถึง 450 เมตร ซึ่งหาได้ยากสำหรับโครงการค้าปลีกในทำเลใจกลางเมือง ช่วยเพิ่มการมองเห็นและการเข้าถึงของลูกค้า และยังอยู่ใกล้ “เดอะซีน ทาวน์อินทาวน์” ที่กองทรัสต์บริหารอยู่แล้ว จึงเสริมกันได้ทั้งด้านผู้เช่าและการบริหารพื้นที่
โดยกองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินทั้ง 3 โครงการด้วยมูลค่ารวมไม่เกิน 1.49 พันล้านบาท ต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุดรวมของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระคิดเป็นส่วนลดจากราคาประเมินกว่า 12% เป็นระดับมูลค่าลงทุนที่อยู่ในระดับที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน ซึ่งช่วยเสริมความมั่นคงให้แก่การลงทุน (Margin of Safety) และเปิดโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาวจากศักยภาพของทรัพย์สินและการบริหารสินทรัพย์เชิงรุกของ ALLY
ด้านประมาณการอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนในปีแรก (First Year Yield) ภายหลังการลงทุน คาดว่าจะอยู่ในระดับ 9.6 – 10.7% ต่อปี (ประมาณ 9.6% หากอ้างอิงราคาเสนอขายสูงสุดจะเสนอขาย 5.00 บาท/หน่วย) โดยกองทรัสต์มีนโยบายการจ่ายประโยชน์ตอบแทนในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วในแต่ละรอบปีบัญชี โดยจะจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ไม่น้อยกว่าปีละ 2 ครั้ง
โดยผลตอบแทนข้างต้นเป็นประมาณการตามสมมติฐานในหนังสือชี้ชวน ผู้จัดการกองทรัสต์และที่ปรึกษาทางการเงินไม่สามารถรับรองได้ว่าผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนตามที่ประมาณการไว้ และไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทนในอนาคต
ส่วนตลาดพื้นที่ให้เช่าสำหรับค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังค่อยๆ ฟื้นตัว ขณะที่การขยายตัวของเมืองและระบบขนส่งเปิดทางให้คอมมูนิตี้มอลล์กระจายสู่พื้นที่ชานเมืองมากขึ้น ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกใกล้บ้าน แม้การแข่งขันจะสูงขึ้นจากอุปทานพื้นที่เช่าใหม่ที่ทยอยเปิดตัว แต่มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐและการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติยังเป็นแรงหนุนสำคัญต่อกำลังซื้อ ซึ่งจะช่วยขับเคลื่อนตลาดค้าปลีกให้เติบโตได้ต่อเนื่องในระยะข้างหน้า
“ALLY มุ่งเน้นการบริหารสินทรัพย์เชิงรุก (Active Asset Management) อย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านการ Re-Tenant, Rezone และการดูแลบำรุงรักษา เพื่อสร้าง Value Creation สูงสุดให้กับทรัพย์สินที่ลงทุน การเพิ่มทุนในครั้งนี้จึงสะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการสร้างการเติบโตอย่างมั่นคง พร้อมพัฒนาพื้นที่ศูนย์กลางที่เชื่อมโยงและตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ของคนในชุมชน พร้อมทั้งสร้างผลประโยชน์ตอบแทนที่มั่นคงให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างยั่งยืน” นายกวินทร์ กล่าว
อย่างไรก็ตามการเพิ่มทุนของกองทรัสต์ ALLY ครั้งนี้เป็นการเพิ่มทุนครั้งแรกหลังจากที่กองทรัสต์ ALLY เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ และการซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาจะทำให้ระยะเวลาของสิทธิการเช่าสินทรัพย์ในกองทรัสต์ ALLY เพิ่มขึ้นเป็น 24 ปี จากเดิมที่ 23 ปี นอกจากนี้กองทรัสต์ ALLY ยังอยู่ระหว่างการศึกษานโยบายในการจ่ายเงินปันผลเป็นรายเดือน จากปัจจุบันที่มีนโยบายการจ่ายเงินปันผล 2 ครั้ง/ปี
โดย จีรายุทธ์ จันทรงสกุล
