ทริสเรทติ้ง เปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ [LPN] เป็น “Negative” หรือ “ลบ” จาก “Stable” หรือ “คงที่” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้มีประกันของบริษัทที่ระดับ “BBB-” และหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับ “BB+”
แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนผลการดำเนินงานของบริษัทที่อ่อนแอกว่าที่คาดไว้ ซึ่งเกิดจากยอดขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาและความสามารถในการทำกำไรที่ลดลงท่ามกลางสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย บริษัทมีแนวโน้มที่จะเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในการบรรลุเป้าหมายการดำเนินงาน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการปรับปรุงฐานะทางการเงินของบริษัท
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ของบริษัทที่กระจุกตัวในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง รวมถึงสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่ยังสามารถบริหารจัดการได้ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตได้รับการสนับสนุนจากมูลค่าแบรนด์ที่อยู่ในระดับยอมรับได้ซึ่งได้รับแรงเสริมจากบริการหลังการขายที่มีคุณภาพสูง และศักยภาพการเติบโตของธุรกิจบริการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
อันดับเครดิตยังพิจารณาถึงผลกระทบเชิงลบจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งยังคงกดดันความต้องการที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง การผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับบ้านที่มีราคาสูงสุดไม่เกิน 7 ล้านบาท คาดว่าจะช่วยกระตุ้นความต้องการในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึง
ล่างได้บางส่วนในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานต่ำกว่าที่คาดการณ์: ผลการดำเนินงานของบริษัทต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ส่วนใหญ่เนื่องจากแรงกดดันทางเศรษฐกิจที่ยังดำเนินต่อเนื่อง ความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซา และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูง รายได้รวมจากการดำเนินงานของบริษัท ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ลดลง 20% เมื่อเทียบกับปีก่อน และทำได้เพียงประมาณ 70% ของประมาณการรายได้ทั้งปีที่ทริสเรทติ้งเคยคาดการณ์ไว้ สาเหตุหลักมาจากยอดขายคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบที่ต่ำกว่าคาด เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัทอยู่ในกลุ่มรายได้ปานกลางถึงต่ำ ซึ่งมีความสามารถในการซื้อที่อ่อนไหวต่อสภาพตลาดที่ท้าทายเป็นอย่างมาก
กลยุทธ์การตั้งราคาเชิงรุกเพื่อกระตุ้นยอดขายของบริษัทยิ่งกดดันผลประกอบการ อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเหลือ 19%-21% ในปี 2567 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2568 จากเดิม 22%-25% ในช่วงปีก่อนหน้า EBITDA Margin ก็ลดลงเหลือ 9%-10% ในช่วงเดียวกันซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่อยู่ในช่วง 15%-25% อย่างมีนัยสำคัญ ต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและอัตราภาษีนิติบุคคลที่เพิ่มขึ้นส่งผล
ผลการดำเนินงานในอนาคตยังคงเผชิญความท้าทาย: ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงเผชิญกับความท้าทายในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่อ่อนตัวลงประกอบกับการแข่งขันที่รุนแรงจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ มีแนวโน้มจะเป็นอุปสรรคต่อยอดขายที่อยู่อาศัย ด้วยยอดขายรอรับรู้รายได้(Backlog) ที่จำกัด รายได้และกำไรในอนาคตของบริษัทจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่จากคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ รวมถึงโครงการบ้านแนวราบใหม่และโครงการเดิม แม้ว่าธุรกิจบริการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงสามปีที่ผ่านมา แต่คาดว่าสัดส่วนรายได้และกำไรจากธุรกิจดังกล่าวจะอยู่ที่ประมาณ 30%-35% ตลอดช่วงปีประมาณการ
ในระยะข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมจากการดำเนินงานของบริษัทจะลดลง 20% เมื่อเทียบกับปีก่อนในปี 2568 ก่อนที่จะฟื้นตัวขึ้นเป็น 7.0-7.5 พันล้านบาทในปี 2569-2570 ซึ่งต่ำกว่าประมาณการเดิมราว 5%-10% ยอดขายที่อยู่อาศัยยังคงเป็นแหล่งรายได้หลัก โดยคิดเป็นประมาณสองในสามของรายได้รวม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมจะยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 21%-22% ตลอดช่วงปีประมาณการ EBITDA คาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำที่สุดในปีนี้และค่อย ๆ ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ระดับราว 700 ล้านบาทภายในปี 2570 โดย EBITDA Margin คาดว่าจะทรงตัวอยู่ในช่วง 9%-10% และอัตรากำไรสุทธิจะยังคงสูงกว่า 2% ของรายได้รวมจากการดำเนินงาน
สินค้าที่อยู่อาศัยมีการกระจุกตัว: ทริสเรทติ้งมองว่าพอร์ตโฟลิโอของบริษัทยังคงกระจุกตัวอย่างมากในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคากลางถึงต่ำ ณ เดือนกันยายน 2568 บริษัทมีโครงการที่เปิดขายอยู่ 35 โครงการด้วยมูลค่าคงเหลือรวม 2.22 หมื่นล้านบาทซึ่งครอบคลุมทั้งยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่างก่อสร้าง โครงการคอนโดมิเนียมคิดเป็น 53% ของมูลค่าเหลือขาย ส่วนที่เหลือเป็นโครงการบ้านแนวราบ โดยประมาณสองในสามของมูลค่าคงเหลือมาจากยูนิตที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาท
แม้ว่าบริษัทจะพยายามกระจายพอร์ตสินค้าไปสู่กลุ่มราคากลางถึงสูงตั้งแต่ปี 2566 แต่ผลการขายในกลุ่มนี้ยังช้ากว่าที่คาด บริษัทจึงยังคงพึ่งพายูนิตที่มีราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทเป็นหลักซึ่งสร้างรายได้ประมาณ 50%-60% ในช่วงสามปีที่ผ่านมา ทริสเรทติ้งมองว่าการกระจุกตัวนี้เพิ่มความเสี่ยงมากขึ้นต่อสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยซึ่งอาจกดดันยอดขาย ความมั่นคงของกระแสเงินสด และความสามารถในการชำระหนี้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย
คาดว่าภาระหนี้และการป้องกันกระแสเงินสดจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น: ประมาณการกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะให้ความสำคัญกับการขายคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและเร่งยอดขายโครงการบ้านแนวราบที่เปิดขายอยู่ สำหรับโครงการบ้านแนวราบทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบนที่ดินที่มีอยู่ อย่างไรก็ตาม คาดว่าบริษัทจะต้องซื้อที่ดินใหม่สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมจำนวนประมาณ 1.2 พันล้านบาทในช่วงปี 2569-2570 เพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต
ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งมีสมมติฐานว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 2 พันล้านบาทในปี 2568 และ 5-7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2569-2570 โดยประมาณ 80% เป็นคอนโดมิเนียม เงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการคาดว่าจะอยู่ระหว่าง 1.5-1.9 พันล้านบาทต่อปีจากการคาดการณ์ว่าการดำเนินงานจะฟื้นตัวในปี 2569-2570 ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้ต่อ EBITDA ของบริษัทจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นเป็น 12-13 เท่า ขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะฟื้นตัวเป็น 2%-3% ทั้งนี้ หากผลการดำเนินงานถดถอยลงและอัตราส่วนเหล่านี้ต่ำกว่าเป้าหมาย อาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตได้
เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ธนาคาร กำหนดให้บริษัทต้องรักษาอัตราส่วนหนี้ที่มีดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (IBD/E) ต่ำกว่า 1.25 เท่า และอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) ต่ำกว่า 2 เท่า นอกจากนี้ เงื่อนไขของหุ้นกู้กำหนดให้อัตราส่วน IBD/E ต้องต่ำกว่า 2 เท่า ณ เดือนกันยายน 2568 อัตราส่วน IBD/E ของบริษัทอยู่ที่ 0.9 เท่า และอัตราส่วน D/E อยู่ที่ 1 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงปฏิบัติตามเงื่อนไขเหล่านี้ได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สภาพคล่องตึงตัวแต่บริหารจัดการได้: ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทแม้จะตึงตัว แต่ยังสามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนกันยายน 2568 ภาระหนี้ที่ครบกำหนดภายใน 12 เดือนข้างหน้าประกอบด้วย เงินกู้ระยะสั้นจากสถาบันการเงิน 4.3 พันล้านบาท หุ้นกู้ 0.7 พันล้านบาท และเงินกู้โครงการระยะยาว 0.5 พันล้านบาท โดยตั๋วสัญญาใช้เงินสำหรับการซื้อที่ดินมักจะถูกแปลงเป็นเงินกู้โครงการระยะยาว ขณะที่ส่วนตั๋วสัญญาใช้เงินสำหรับเงินทุนหมุนเวียนจะถูกต่ออายุหรือชำระด้วยกระแสเงินสดภายใน บริษัทมักชำระเงินกู้โครงการด้วยรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ยูนิต บริษัทมีแผนชำระหุ้นกู้ 0.7 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดในเดือนมกราคม 2569 โดยใช้วงเงินสินเชื่อธนาคาร ทริสเรทติ้งประเมินว่าเงินลงทุนตามปกติและการจ่ายเงินปันผลในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะมีมูลค่ารวมประมาณ 100 ล้านบาท
แหล่งสภาพคล่องของบริษัทประกอบด้วย เงินสดในมือ 439 ล้านบาท และวงเงินสินเชื่อระยะสั้นที่ยังไม่ได้ใช้และไม่มีข้อผูกพัน 1.1 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 170 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมียูนิตที่สร้างเสร็จแล้วในโครงการที่ปลอดหนี้ โดยมีมูลค่าตามบัญชี1.9 พันล้านบาทซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อกู้ยืมเพิ่มเติมหากจำเป็น
โครงสร้างหนี้: ณ เดือนกันยายน 2568 บริษัทมีหนี้สินรวมโดยไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าราว ๆ 1.02 หมื่นล้านบาท หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนของบริษัท ซึ่งรวมถึงหนี้สินที่มีหลักประกันของบริษัทและของบริษัทย่อยนั้นอยู่ที่จำนวน 8.5 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทจึงอยู่ที่ 84% เนื่องจากอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทสูงเกินกว่าเกณฑ์ 50% ตามที่ระบุไว้ใน “เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้” ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งจึงประเมินว่าผู้ถือหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทมีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีสิทธิเรียกร้องก่อนในการเรียกร้องสิทธิจากทรัพย์สินของบริษัท ดังนั้นอันดับเครดิตของหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทจึงได้รับการปรับลดลงหนึ่งขั้นจากอันดับเครดิตองค์กรของบริษัท
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2568-2570 มีดังนี้
• บริษัทจะเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่มูลค่า 2 พันล้านบาทในปี2568 และ 5-7 พันล้านบาทต่อปีในปี 2569-2570
• งบประมาณสำหรับซื้อที่ดินจะเลื่อนออกไปในปี 2568 และคาดว่าจะอยู่ที่จำนวนประมาณ 1.2 พันล้านบาทในปี 2569-2570
• รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 6.5 พันล้านบาทในปี 2568 ก่อนที่เพิ่มขึ้น 5%-7% ต่อปีในปี 2569-2570
• EBITDA Margin คาดว่าจะคงอยู่ที่ระดับ 9%-10% และอัตรากำไรสุทธิจะอยู่ที่ระดับสูงกว่า 2% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม
แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่ต่ำกว่าคาดของบริษัทในช่วงที่ผ่านมาและความท้าทายในการฟื้นตัวของรายได้และกำไรที่ยังคงดำรงอยู่ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (03 ธ.ค. 68)
