นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากการชะลอตัวต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 63 ที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัว โดยเฉพาะลดการสร้างซัพพลายใหม่ในตลาด เพื่อให้ซัพพลายเก่าที่มีอยู่ถูกดูดซับออกไป จึงคาดว่าในปี 64 ตลาดจะปรับตัวอีกครั้งเพื่อให้มีซัพพลายใหม่เข้ามาทดแทนซัพพลายเก่าที่ถูกดูดซับไป
ทั้งนี้ คาดว่าในปี 64 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 32.7% จากปีก่อน หรือคิดเป็นจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัยใหม่ที่เพิ่มเข้ามาอีก 82,594 หน่วย จากสิ้นปีก่อนที่มีจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัยใหม่เปิดตัว 62,227 หน่วย
การเปิดโครงการใหม่ในปีนี้คาดว่าส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม โดยที่ดส่วนโครงการแนวราบจะเพิ่มขึ้นมาเป็น 57.4% โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 22.5% จากปีก่อน หรือคิดเป็นจำนวนหน่วยขายแนวราบใหม่ 43,732 หน่วย และสัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ 46.5% หรือคิดเป็นจำนวนหน่วยขายคอนโดมิเนียมใหม่ 38,862 หน่วย
สำหรับสถานการณ์ทางฝั่งดีมานด์ มองว่า การโอนกรรมสิทธิ์ยังลดลงต่อเนื่องจากปีก่อนอีก -1.5% หรือ คิดเป็น 353,236 หน่วย แต่การหดตัวชะลอลงจากปีก่อนที่หดตัว -8.5% คิดเป็น 358,496 หน่วย โดยที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นปัจจัยหลักที่กดดันภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 64 เพราะตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะยังคงซึมต่อเนื่องตลอดทั้งปี เนื่องจากแนวโน้มของภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อยังคงชะลอตัว พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป และการขาดแรงหนุนจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ
REIC คาดว่าจำนวนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่โอนคอนโดมิเนียมในไทยจะมีสัดส่วนลดลงจาก 10% เหลือ 6% ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก และส่งผลต่อการโอนคอนโดมิเนียมในปีนี้ที่ยังติดลบ 4.2% จากปีก่อน
ขณะที่การโอนโครงการแนวราบมีทิศทางฟื้นตัวขึ้นอย่างชัดเจน จากความต้องการซื้อยังคงดีต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีปัจจัยการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ แต่การเปลี่ยนพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นแรงหนุนหลักทำให้จำนวนหน่วยการโอนโครงการฟื้นขึ้น แม้ว่าอาจจะยังติดลบเล็กน้อยที่ 0.1% แต่ดีกว่าปีก่อนที่ติดลบถึง 10% เมื่อตลาดแนวราบยังได้รับการตอบรับที่ดีส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมาทรัพย์ต่างๆ หันมารุกตลาดแนวราบทดแทนตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงนี้
อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญกับการเป็นตลาดของผู้ซื้อในประเทศมากขึ้น เพราะจะช่วยให้สร้างยอดขายได้มากขึ้น เพราะการพึ่งพิงตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติมากเกินไปเป็นความเสี่ยง เพราะยังไม่ชัดเจนว่าลูกค้าต่างชาติจะกลับเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้เมื่อใด หลังจากที่สัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติลดลงมาก และยังไม่มีสัญญาณการเปิดประเทศจากสถานการณ์โควิด อีกทั้งยังไม่มั่นใจว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติจะยังสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอยู่หรือไม่
ขณะที่การขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 64 ยังมองว่าปัจจัยที่จะช่วยกระตุ้นการซื้อยังคงเป็นการทำแคมเปญโปรโมชั่นและลดราคาของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งขณะนี้ยังมีออกมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีการต่อมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% ถึงสิ้นปี 64 แต่เป็นมาตรการที่อยู่ในกรอบจำกัด เพราะสัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท/หน่วยในตลาดมีไม่มาก และถูกดูดซับไปค่อนข้างมากแล่ว จึงช่วยผลักดันการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ค่อนข้างยาก
ทั้งนี้ หากภาครัฐขยับขึ้นเพดานราคาขายที่อยู่อาศัยภายใต้มาตรการดังกล่าวเป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดได้มากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพราะสัดส่วนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท/หน่วย มีมากถึง 80% และอาจจะครอบคลุมไปถึงบ้านมือ 2 ที่เจาะกลุ่มคนที่อาจจะมีกำลังซื้อไม่มากให้เข้ามาซื้อได้ อีกทั้งควรมีกรอบระยะเวลาสนับสนุนที่ชัดเจน เพื่อทำให้คนตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น
ด้านสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ มองว่าปีนี้อาจจะชะลอตัวมาเล็กน้อยมาที่ 5.95 แสนล้านบาท หรือ ลดลง 2.8% จากปี 63 อยู่ที่ราว 6.12 แสนล้านบาท ซึ่งสูงกว่าที่ศูนย์ข้อมูลคาดไว้ที่ 5.9-6 แสนล้านบาท เนื่องจากมีการเร่งการปล่อยสินเชื่อค่อนข้างมากในช่วงไตรมาส 4/63 และมีการรีไฟแนนซ์เพิ่มมากกว่า 10,000 หน่วย จากการมีแคมเปญต่าง ๆ ของสถาบันการเงินออกมากระตุ้น ดังนั้น จึงมองว่าปีนี้การปล่อยสินเชื่อใหม่จะชะลอการเร่งตัวลงมา ตามภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่สถาบันการเงินยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (17 ก.พ. 64)
Tags: REIC, ธนาคารอาคารสงเคราะห์, ธอส., วิชัย วิรัตกพันธ์, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, สินเชื่อที่อยู่อาศัย, อสังหาริมทรัพย์