นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในฐานะรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 65 ยังมีทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อทิศทางของตลาด
ในส่วนของปัจจัยบวกนั้น ยังคงได้รับจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และขยายไปยังบ้านมือสอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 มีความสามารถในการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุนมากขึ้น
ขณะเดียวกันสภาพคล่องของธนาคารต่างๆ ยังถือว่ายังมีความสามารถปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าได้ แต่ปัจจุบันกำลังซื้อยังไม่กลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจน ประกอบกับแนวโน้มของสัดส่วนหนี้สินครัวเรือนปรับเพิ่มขึ้นมาแตะ 90% ของ GDP ส่งผลให้ธนาคารยังมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทที่อาจจะยังเห็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง
ประกอบกับทิศทางของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น อาจจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่ซื้อบ้านอยู่บ้าง แต่มองว่าอัตราดอกเบี้ยของไทยคงยังไม่เร่งการปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจยังไม่กลับมาฟื้นตัวดีอย่างชัดเจน โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยว โดยกลุ่มอาชีพที่เกี่ยวข้องกับภาคบริการยังได้รับผลกระทบด้านรายได้ที่ยังไม่กลับมา
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 65 ประเมินว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้น 25.1% จากปี 64 หรืออยู่ที่ 332,192 หน่วย โดยการโอนคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้นมากถึง 26% เป็นผลมาจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงไป และได้รับผลกระทบอย่างมากจากโควิด-19 โดยเฉพาะในช่วงที่มีการแพร่ระบาด และการปิดแคมป์คนงานในช่วงกลางปีที่ผ่านมา ทำให้การก่อสร้างเลื่อนออกไป ส่งผลถึงการโอนก็ต้องเลื่อนตามไปด้วย ทำให้การโอนคอนโดมิเนียมใหม่จะมากระจุกตัวในปี 65 มากขึ้น
ส่วนโครงการแนวราบยังเห็นทิศทางการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง และยังคงเป็นสินค้าที่อยู่อาศัยดาวเด่นในปี 65 เช่นเดียวกับปีก่อน โดยคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์แนวราบในปีนี้จะเพิ่มขึ้นราว 24%
ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 65 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นราว 13.3% จากปี 64 หรืออยู่ที่ 9 แสนล้านบาท กลับไปใกล้เคียงกับช่วงปี 61 หลังจากที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ปรับลดลงมาต่อเนื่องในช่วงปี 62-63 และมาฟื้นตัวขึ้นเล็กน้อยในปี 64 จากการที่เห็นการเร่งโอนที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4/64 เป็นจำนวนมาก โดยที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ยังคงเป็นคอนโดมิเนียมที่เห็นมูลค่าที่มากกว่าโครงการแนวราบ เพราะคอนโดมิเนียมจะมีจำนวนยูนิตในการโอนในปีนี้เป็นจำนวนมาก
จากแนวโน้มของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 65 ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่งผลบวกต่อการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในปีนี้คาดว่าจะขยายตัวได้ 2.5% จากปี 64 หรือคิดเป็นสินเชื่อปล่อยใหม่อยู่ที่ 6.27 แสนล้านบาท ถือว่ายังต่ำกว่าระดับสูงสุดเดิมในปี 61 ที่ 7 แสนล้านบาทอยู่เล็กน้อย ส่วนหนึ่งมาจากธนาคารยังคงมีการระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มที่มีรายได้น้อย และกลุ่มอาชีพภาคบริการที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวอยู่บ้าง ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อยังคงมีข้อจำกัดอยู่บ้างในปีนี้
อย่างไรก็ตาม มองว่าธนาคารจะเริ่มผ่อนคลายความเข้มงวดลง หลังจากสถานกานณ์ของกิจกรรมเศรษฐกิจในประเทศยังสามารถดำเนินไปได้ตามปกติ แม้ว่าจะยังมีการแพร่ระบาดโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอนอยู่บ้างก็ตาม และในส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างของธนาคารในปี 65 คาดว่าจะอยู่ที่ 4.7 ล้านล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.5% จากปี 64
สำหรับแนวโน้มของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงไม่ฟื้นตัวมากนัก เพราะยังไม่เปิดกว้างการเดินทางเข้าประเทศอย่างเต็มที่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวจีนที่ยังคงไม่กลับมาในปี 65 เนื่องจากทางการจีนยังไม่มีท่าทีว่าจะกลับมาเปิดประเทศในเร็ว ๆ นี้ ขณะที่ตลาดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่างชาติส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนในสัดส่วนสูงเป็นอันดับ 1 ที่ครองส่วนแบ่งตลาดมากถึง 60% ของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ศูนย์ข้อมูลฯ ยังให้ความเห็นเพิ่มเติมในการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติคึกคักมากขึ้น จากการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขของเพดานในการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติที่ปัจจุบันจำกัดเพดานอยู่ที่ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตที่ขายในแต่ละโครงการ ซึ่งอาจจะมีการขยายเพิ่มขึ้นสำหรับอาคารชุดที่อยู่ในบางจังหวัดหรือบางทำเล แต่อาจจำกัดในบางทำเล อย่างเช่น หัวเมืองในจังหวัดท่องเที่ยวบางจังหวัด โดยเฉพาะภูเก็ต ที่ชาวต่างชาตินิยมเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมกันมากอยู่แล้ว โดยที่ชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยส่วนใหญ่ยังอยู่ในกรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต และทำเลหัวหิน-ชะอำ
ในปีนี้ยังมองว่าผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์จะเห็นการทยอยกลับมาเปิดโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้นในปี 65 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม หลังจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมาได้ชะลอการเปิดโครงการใหม่ แต่เริ่มเห็นสัญญาณการเปิดโครงการใหม่มากขึ้นแล้ว เพื่อเพิ่มสินค้าทางเลือกให้กับลูกค้า โดยคาดว่าในปี 65 จะมีซัพพลายที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด 28% จากปีก่อน หรืออยู่ที่ 85,538 หน่วย ส่วนใหญ่ยังเป็นบ้านแนวราบ
ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะเห็นการหันมาเล่นตลาดล่างในระดับราคา 1-1.2 ล้านบาท ของผู้ประกอบการรายใหญ่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะทะเลรอบนอกเมืองที่ได้รับสิทธิประโยชน์จากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) และเป็นกลุ่มตลาดที่ยังมีฐานลูกค้าอยู่ค่อนข้างมาก ทำให่เป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะเริ่มเข้ามาแย้งส่วนแบ่งตลาดจากผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (18 ก.พ. 65)
Tags: ที่อยู่อาศัย, วิชัย วิรัตกพันธ์, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, อสังหาริมทรัพย์