บล.ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ประมาณการว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการศึกษา (AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC) จะมียอด Presales รวม 4.65 หมื่นล้านบาท (+2.3% QoQ, +9.2% YoY) ในไตรมาส 2/69 โดยคาดว่าจะเติบโต YoY จาก Presales คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น (+0.3% QoQ, +69.6% YoY) จากฐานต่ำในไตรมาส 2/68 ซึ่งได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ
ส่วน Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลง 12.3% YoY มาอยู่ที่ 2.75 หมื่นล้านบาท จากกำลังซื้อที่ลดลง การที่ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และการที่ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน
ขณะเดียวกัน คาดว่า AP จะ Outperform คู่แข่ง โดยมี Presales เติบโตสูงที่สุดในกลุ่มที่ 50.2% YoY เพราะมี Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบแข็งแกร่ง และ Presales คอนโดมิเนียมฟื้นตัว นอกจากนี้ โครงการบ้านเดี่ยวใหม่ของ AP ในไตรมาส 2/69 มีอัตรายอดขายเฉลี่ยสูงถึง 29%
ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ระบุว่า ยอด Presales รวมในครึ่งปีแรก 69 ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษาจะลดลง 4.7% YoY มาอยู่ที่ 9.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 46.4% ของประมาณการในปี 69 เนื่องจาก Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบอ่อนตัวลง (-12.1% YoY)
โดยเราคาดว่า AP, SPALI, QH และ SIRI จะมี Presales ดีขึ้นในครึ่งปีแรกนี้ หรือเติบโต +15.8%, +9.2%, +6.7% และ -1.1% YoY ตามลำดับ ขณะที่ปรับประมาณการ Presales ในปี 69 ของ LH และ SC ลง 11.8% และ 6.5% เหลือ 1.2 หมื่นล้านบาท และ 2.15 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ เพื่อสะท้อน Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบที่ต่ำกว่าคาดในครึ่งปีแรก 69
ดังนั้น หากอิงตามประมาณการใหม่ยอด Presales ในปี 69 จะลดลง 0.3% YoY เป็น 1.983 แสนล้านบาท เพราะ Presales คอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น (+8.6% YoY) ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชย Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบที่ลดลง (-5.9% YoY)
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า Presales จะเพิ่มขึ้น 15.6% HoH ในครึ่งปีหลัง 69 จากการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น และมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขยายเวลาลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 70
ทั้งนี้ SIRI น่าจะเป็นบริษัทที่มี Presales ชัดเจนที่สุดในปี 69 เนื่องจาก Presales ในครึ่งปีแรก 69 คิดเป็น 51.1% ของประมาณการทั้งปี รองลงมาคือ AP (48%) และ SPALI (47.1%)
ขณะที่เชื่อว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่แข็งแกร่งกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กในช่วงตลาดขาลง โดยคาดว่า SIRI, AP, SPALI และ SC จะยังเปิดโครงการใหม่ได้ตามเป้าในปีนี้ และมี Presales เติบโตเป็นบวกจากพอร์ตที่มีความหลากหลาย และสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้มากกว่า
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังคงแนะนำคงน้ำหนักการลงทุนสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แม้ความท้าทายด้านเศรษฐกิจมหภาคยังส่งผลต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 7.0-7.5% ในปี 69-70 ยังน่าสนใจ และปัจจุบัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซื้อขายอยู่ที่ P/E เพียง 7.8 เท่า ในปี 70 หรือ -1.1SD จากค่าเฉลี่ย 5 ปี
เลือก SIRI และ AP เป็นหุ้น Top Pick ของกลุ่ม เพราะมี Backlog และสัดส่วนโครงการระดับกลางถึงไฮเอนด์สูง นอกจากนี้ เรายังชอบ SPALI เนื่องจากบริษัทมีแนวโน้มทำกำไรแข็งแกร่งในครึ่งปีหลัง 69
อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังมี Downside Risk หากเศรษฐกิจมหภาคยังมีความไม่แน่นอน จากการชะลอตัวของ GDP และเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากการปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมัน ส่วน Upside Risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ย และการผ่อนคลายเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
