นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 65 เริ่มเห็นการฟื้นตัวที่ดีขึ้น จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดในไตรมาสแรกที่ผ่านมา สะท้อนถึงสัญญาณของผู้ประกอบการที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น จากเดิมที่มีการชะลอตัวในปีที่แล้ว แม้สถานการณ์ของโควิด-19 ยังคงดำเนินต่อไป หากแต่กลายเป็นโรคประจำถิ่นที่สามารถปรับตัวในการดำเนินชีวิตได้อย่างปกติ ส่งผลให้การแพร่ระบาดกลับกลายเป็นเรื่องรอง
แต่สิ่งที่น่ากังวลของผู้ประกอบการคือ ผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่จะส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อเร่งตัวสูงขึ้นและส่งผลกระทบทางตรงต่อกำลังลังซื้อในประเทศ ทั้งต้นทุนในภาคธุรกิจ เช่น วัตถุดิบในการก่อสร้างรวมถึงเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศยังคงเปราะบรางที่ยังคงมีผลต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ อยู่ อย่างไรก็ดีตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยก็ยังคงเป็นที่น่าสนใจของกลุ่มนักลงทุนและชาวต่างชาติอยู่อย่างต่อเนื่อง
ณ ไตรมาสที่ 1/65 อุปทานตลาดคอนมิเนียมในกรุงเทพมีจำนวนทั้งสิ้น 16,247 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้นในอัตรา 347.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1/64 อยู่ที่ 3,634 หน่วย) และเพิ่มขึ้น 44.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4/64 อยู่ที่ 11,252 หน่วย) โดยจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองอยู่ที่ 54% หรือ 8,711 หน่วย ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนที่ 46% ในส่วนของบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พบว่ายังไม่มีอุปทานเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้
หากจำแนกคอนโดมิเนียมตามเกรดที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้ มีคอนโดมิเนียมระดับเกรดบีมากที่สุดซึ่งคิดเป็นอัตราที่ 45% รองลงมา ได้แก่ คอนโดมิเนียมระดับเกรดซี และคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอ คิดเป็นอัตรา 43% และ 12% ตามลำดับ โดยอุปทานที่เปิดขายใหม่จะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่สูงถึง 94% จากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมด
ขณะที่อุปสงค์ในไตรมาสแรกของปีมีแนวโน้มที่ค่อนข้างคึกคัก จากที่ผู้ประกอบการยังคงเลือกเปิดตัวโครงการบริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกและยังคงอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าชานเมืองเพื่อขยายกลุ่มที่มีกำลังซื้อ โดยจะมีราคาต่อห้องที่ไม่สูงนัก เพื่อให้สามารถเข้าถึงง่ายในราคาที่เหมาะสมและไม่กระทบต่อรายจ่ายของตนเอง
ในบางโครงการก็สามารถวางแผนและคาดการณ์ของกำลังซื้อได้อย่างตรงกลุ่มเป้าหมายทำให้ได้รับการตอบรับที่ดี สะท้อนได้จากอัตราการขายในระยะ 3 เดือนแรก (เป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ในระหว่างการขายแบบพรีเซลล์) โดยในบางโครงการมียอดจองได้เกิน 50% ซึ่งถือว่าเป็นการตอบรับที่ดี และมากกว่านั้นในบางโครงการก็มียอดจองสูงถึง 90% โดยจะเป็นโครงการเปิดตัวอยู่ในแหล่งชุมชนที่มีราคาขายต่อห้องอยู่ที่ 0.99-1.2 ล้านบาท และมีขนาดห้องที่ค่อนข้างใหญ่รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ภายในห้องที่โครงการมอบให้ สามารถพร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีหากโครงการแล้วเสร็จ
โครงการที่มียอดจองสูงเกิน 50% จะตั้งอยู่ในบริเวณรอบนอกกรุงเทพฯ ใกล้กับมหาวิทยาลัยและแหล่งงานย่านนอกเมือง ส่งผลให้เห็นถึงกำลังซื้อของกลุ่มนี้ที่ยังคงมีความต้องการอยู่อีกมาก หากมีราคาที่เหมาะสมก็จะเป็นเหตุจูงใจให้สามารถตัดสินใจซื้อได้ในระยะเวลาอันสั้น โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 7,074 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสแรกของปีนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 16,247 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ 43.5% อัตราการขายเพิ่มขึ้นในอัตรา 6.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น18.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา
ส่วนระดับราคาขายของคอนโดมิเนียมในไตรมาส 1/65 ยังค่อนข้างทรงตัวหรือปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย โดยราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 239,955 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา 4.46% หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือปรับตัวขึ้นในอัตรา 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว
ราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 115,755 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา 6.0% หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวขึ้นในอัตรา 0.08% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว
ราคาขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพอยู่ที่ 63,435 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา 7.6% หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า หรือ ปรับตัวขึ้น 0.2% หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ราคาขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 1/65 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย หากแต่ราคาขายคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป ราคาขายของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจและรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจจะมีแนวโน้มที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นตามต้นทุนในปัจจุบัน อาทิ มูลค่าที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้าง
นายณัฎฐา กล่าวว่า แนวโน้ม 9 เดือนที่เหลืออยู่ของปีนี้ การเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่จะมีแนวโน้มมากขึ้นกว่า 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และมีการร่วมทุนบริษัทต่างชาติมากขึ้น (Joint Venture) โดยโครงการที่พัฒนาจะเป็นคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคากลาง-ล่าง ซึ่งจะเน้นขายให้กลับกลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุนเป็นหลัก เพราะกลุ่มนี้ยังเป็นกลุ่มที่คาดว่ามีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ภาวะการณ์แข่งขันของการเปิดตัวโครงการใหม่จะมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ที่ให้สามารถปิดการขายกับลูกค้าได้เร็วที่สุด ปีนี้จะเห็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการให้มีขนาดและการจัดรูปแบบห้องที่ใหญ่มากขึ้น รวมถึงในบางโครงการจะขายโครงการที่สามารถนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาพักอาศัยได้ซึ่งในตลาดยังมีน้อยอยู่ นอกจากนี้ผู้ประกอบการหลายเจ้าจะพัฒนาโครงการในลักษณะ Health and Wellness เพื่อให้รองรับกับการใช้ดำเนินชีวิตและคำนึงถึงผู้อยู่อาศัยในโครงการทุก Generation
ทั้งนี้ คาดว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้จะมีหน่วยเปิดขายอยู่ที่ประมาณ 50,000 หน่วย จากแผนเปิดตัวของผู้พัฒนาโครงการในปีนี้อย่างต่อเนื่อง จะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องคอยประเมินสถานการณ์ของต่างประเทศ ในเรื่องของสงครามรัสเซีย – ยูเครน การชะงักของอุปทานในภาคการผลิตและขนส่งทั้งจากนโยบาย zero covid และมาตรการคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจของรัสเซีย รวมไปถึงภาวะการณ์เงินตึงตัวจากนโยบายของธนาคารหลักของโลกที่มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยหรือลดสภาพคล่องในระบบ ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและแน่นอนว่าจะกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมด้วย
แต่อย่างไรก็ตามกำลังซื้อในประเทศก็ยังมีการตอบรับที่กลับมาให้เห็น จากมาตรการและการยืดระยะเวลาการผ่อนปรนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะเป็นตัวช่วยสำคัญที่กระตุ้นการตัดสินใจแก่ผู้ซื้อ ซึ่งยังคงส่งเชิงบวกแก่ผู้ประกอบการ แม้จะไม่เทียบเท่ากับการที่มีชาวต่างชาติเข้ามาร่วมซื้อได้มากนักเหมือนที่ผ่านมา แต่ก็ช่วยให้ผู้ประกอบการได้มียอดรับรู้ที่ชัดเจนและประเมินสถานการณ์ได้ดีขึ้น และหากการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบแล้ว แน่นอนว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะกลับมาเป็นที่นิยมและได้รับการตอบรับที่ดีจากชาวต่างมากขึ้น
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (23 มิ.ย. 65)
Tags: คอนโดมิเนียม, ณัฎฐา คหาปนะ, ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย