ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในประเทศไทยน่าจะเติบโตได้ที่ระดับ 5%-10% ในปี 2565 นี้หากไม่มีการระบาดซ้ำของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) สายพันธุ์ใหม่ ๆ ที่มีความร้ายแรงถึงแก่ชีวิตอีก โดยยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะยังคงเติบโตได้ดีอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ยอดขายคอนโดมิเนียมจะยังไม่น่าเห็นสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจนจนกว่าจะถึงช่วงครึ่งหลังของปี 2565
ทั้งนี้ ปัจจัยท้าทายสำหรับปีนี้คือภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ตลอดจนอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ รวมทั้งการระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด 19 อย่างไรก็ดี อัตราการฉีดวัคซีนในประเทศไทยที่ค่อนข้างสูง รวมถึงมาตรการสนับสนุนของภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนเกณฑ์สัดส่วนหนี้ต่อมูลค่าสินทรัพย์และการลดค่าจดจำนองค่าโอนก็น่าจะเป็นปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2565 ได้ นอกจากนี้ การเปิดโครงการที่ค่อนข้างน้อยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาก็น่าจะช่วยลดความกดดันในเรื่องของราคาสำหรับผู้ประกอบการลงได้อีกด้วย
ผลการดำเนินงานโดยรวมของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยที่ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตในปี 2564 นั้นต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ประมาณ 5%-10% ทั้งนี้ การระบาดซ้ำของโรคโควิด 19 ในปี 2564 ได้ส่งผลกระทบต่อการเปิดโครงการใหม่และการโอนที่อยู่อาศัยในหลาย ๆ โครงการ
ทั้งนี้ ยอดขายสุทธิของคอนโดมิเนียม (สุทธิจากยอดปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารและยอดยกเลิก) ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นปีที่สาม โดยมีมูลค่าอยู่ที่ระดับเพียง 25% ของยอดขายสูงสุดที่ทำได้ในปี 2561 ซึ่งส่งผลให้ยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายรวมกันลดลงเหลือเพียง 1.60 แสนล้านบาท โดยลดลงไปอีก 20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งหากยอดขายคอนโดมิเนียมยังคงชะลอตัวต่อไปอีกก็จะส่งผลต่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการในอีก 1-2 ปีข้างหน้า
ในทางตรงกันข้าม ที่อยู่อาศัยแนวราบกลับยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่งซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าจะต่อเนื่องมาจนถึงปีนี้ แม้ว่าจะมีการเปิดโครงการลดลงในปี 2564 แต่ยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบก็ยังคงเติบโตได้ดี โดยในปีที่ผ่านมายอดขายเติบโตเกือบ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ดี การรับรู้รายได้ในปี 2564 อาจได้รับผลกระทบจากการระบาดซ้ำของโรคโควิด 19 ที่ทำให้ต้องมีการปิดพื้นที่ก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2564 ดังนั้น รายได้รวมของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายในปี 2564 จึงอาจจะทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับในปี 2563
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งน่าจะปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนได้ โดยคาดว่ารายได้น่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5%-10% ในขณะที่กำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) น่าจะเติบโตที่ระดับ 10%-15% จากการมีอัตรากำไรที่ดีขึ้น อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของกำไรที่จะไปอยู่ในระดับเดียวกับในปี 2562 นั้นอาจจะต้องรอไปอีกจนถึงปีหน้า
โดยทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อโครงสร้างเงินทุนโดยเฉลี่ยของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายนั้นน่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-53% ในช่วง 2 ปีข้างหน้า ซึ่งลดลงเล็กน้อยจากปี 2563-2564 เนื่องจากการพัฒนาโครงการแนวราบใช้เงินทุนน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม หากอุปสงค์คอนโดมิเนียมฟื้นตัวอย่างรวดเร็วก็อาจจะเห็นภาระหนี้ของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากได้เช่นกัน
ณ เดือนธันวาคม 2564 ทริสเรทติ้งมีการจัดอันดับเครดิตให้แก่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยทั้งสิ้นจำนวน 23 ราย โดยบริษัทเหล่านี้มีอันดับเครดิตตั้งแต่ระดับ “BB-” ไปจนถึง “A+” ทั้งนี้ ในปีที่ผ่านมามีบริษัทที่ถูกปรับลดอันดับเครดิตลงทั้งหมด 3 รายและมีบริษัทที่ได้รับการปรับเพิ่มอันดับเครดิต 2 ราย ซึ่งสาเหตุหลักในการปรับลดอันดับเครดิตคือการมีผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงและมีภาระหนี้ปรับเพิ่มสูงขึ้น
สำหรับบริษัทที่ได้รับการปรับเพิ่มอันดับเครดิตนั้น จำนวน 1 รายเกิดจากการที่ทริสเรทติ้งมีการเปลี่ยน “เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ” ส่วนอีก 1 รายเกิดจากการที่สถานะความเสี่ยงด้านธุรกิจ (Business Risk Profile) ของบริษัทเปลี่ยนไปจากการที่บริษัทดังกล่าวไปซื้อกิจการโรงไฟฟ้าเข้ามา
นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังมีการปรับแนวโน้มอันดับเครดิต (Rating Outlook) ของบริษัท 4 แห่งด้วยโดยเป็นการปรับลดแนวโน้ม 2 แห่งและปรับเพิ่มแนวโน้ม 2 แห่ง สำหรับมูลค่ารวมของตราสารหนี้คงเหลือของผู้ประกอบการทั้ง 23 ราย ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 นั้นอยู่ที่ประมาณ 2.37 แสนล้านบาทหรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60% ของภาระหนี้ที่มีดอกเบี้ย โดยตราสารหนี้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2565 มีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 9 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 38%-40% ของมูลค่าตราสารหนี้คงเหลือ ณ สิ้นปี 2564
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (23 ก.พ. 65)
Tags: EBITDA, คอนโดมิเนียม, ทริสเรทติ้ง, อสังหาริมทรัพย์, อัตราเงินเฟ้อ