นายกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี นักวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร [KKP] กล่าวว่า แนวโน้มสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 69 ยังมีแนวโน้มที่ชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 68 แต่อัตราการชะลอตัวอาจลดลง หรือติดลบราว 6%
ในส่วนของกำลังซื้อคาดว่าจะกลับมาอย่างช้าๆ ผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงคาดว่าจะเริ่มกลับมา ขณะที่มองว่ามาตรการของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้งจะเป็นเครื่องมือสำคัญในการเร่งการเติบโตของภาคอสังหาฯ ประกอบกับ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น การขยายเส้นทางรถไฟฟ้า การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า การสร้างศูนย์ราชการแห่งใหม่ หรือโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชนที่กำลังก่อสร้างจะช่วยทำให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ มากขึ้นและเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก
รูปแบบการพัฒนาโครงการในปีหน้าคาดว่าจะมีขนาดเล็กลง จำนวนยูนิตไม่มาก เน้นกลุ่มเป้าหมายชัดเจนมากขึ้น ไม่เน้นที่ขนาดแต่มุ่งเน้นที่คุณภาพ และการใช้ประโยชน์ที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม ประกอบกับ ปริมาณบ้านเหลือขายในปี 69 มีแนวโน้มที่จะลดลง เหลือราว 207,998 ยูนิต หรือลดลง 6% ด้วย
อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกันจะมีบางพื้นที่ และบาง Segment มีโอกาสปรับตัวดีขึ้น ตลาดเฉพาะกลุ่ม และตลาดทดแทน ที่มียอดขายเติบโตขึ้นตามการพัฒนาเมือง นั่นคือ 1.โซนที่มีความคืบหน้าของรถไฟฟ้า (สายสีม่วงใต้, สายสีชมพู, สายสีส้ม) 2. โซนที่นิยมของชาวต่างชาติ (รัชดาฯ, ลาดพร้าว , สุขุมวิท, บางนา) หรือขยายไปในจังหวัดรองที่ได้รับอานิสงส์จากภาคการท่องเที่ยว (ภูเก็ต, ประจวบฯ) ที่มียอดขายที่ดี 3.โซนเฉพาะกลุ่มที่มีโรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ที่เปิดใหม่ หรือกำลังปรับปรุง พื้นที่บริเวณนั้นจะเกิดการขยายตัวของธุรกิจโดยรอบ และสร้างยอดได้ต่างจากโซนอื่นๆ
KKP มองประเด็นประเด็นเฝ้าระวังของภาคอสังหาฯ ในปี 69 กลุ่มบ้านทาวน์โฮมในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ยังคงมีจำนวนยูนิตเหลือขายสูงถึง 115,000 ยูนิต หรือราว 57% ของจำนวนยูนิตบ้านเหลือขายทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก, กรุงเทพ-ปทุมธานี, ลำลูกกา, คู้บอน-วงแหวน, บางนาตอนปลาย, บางบ่อ, ประชาอุทิศ, แสมดำ, เพชรเกษม, บางบัวทอง เป็นต้น จึงอาจสงครามราคาจากการแข่งขันสูงขึ้น ดังนั้น โครงการที่จะเปิดใหม่ในโซนดังกล่าวจะเป็นต้องพิจารณาในประเด็นนี้ด้วย
นอกจากนี้ กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้านบาท จำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมามากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และอยู่ในระดับสูงถึง 3,000 ยูนิต คาดว่าจะต้องใช้เวลา 5-6 ปีในการขาย และในปี 69 ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่องจะกระทบกับผู้ประกอบการหลายรายในโซนอุตสาหกรรม และจะส่งผลกระทบต่อยอดขายบ้านราคาสูงด้วย
นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล Real Estate Lending Head ของ KKP กล่าวว่า ภาพรวมการให้สินเชื่อโครงการแก่ผู้ประกอบการในปี 68 มีแนวโน้มลดลงตามสภาวะอุตสาหกรรม ประมาณการถึงสิ้นปีนี้น่าจะลดลงจากปี 67 ประมาณ 20% ซึ่งทางธนาคารมองว่าเหมาะสมสอดคล้องกับสภาวะ เนื่องจากยอดสินเชื่อโครงการปล่อยใหม่เป็นการให้วงเงินเพื่อซื้อที่ดินหรือก่อสร้างโครงการใหม่เป็นส่วนใหญ่ เมื่อปริมาณสินค้าคงเหลือในตลาดยังมีให้ดูดซับ ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงชะลอการซื้อที่ดิน หรือเปิดโครงการใหม่
ส่วนแนวทางปรับตัวสำหรับผู้ประกอบการและทิศทางการปล่อยสินเชื่อปี 69 นโยบายธนาคารยังอยากจะให้มีการขยายตัวตามสภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ไม่ได้เป็นการเร่ง หรือสวนทางกับภาพรวมของอุตสาหกรรม โดยที่ยังคงเน้นกับกลุ่มลูกค้าเก่า ซึ่ง ณ วันนี้มีผู้ประกอบการทั้งบริษัทมหาชนชั้นนำ และเอสเอ็มอีที่มีประสบการณ์ในธุรกิจยาวนาน เป็นลูกค้าจำนวนมาก ผู้พัฒนาโครงการฯ กับธนาคาร จะใช้วิธีเห็นด้วยตรงกัน ด้วยความใกล้ชิดของ Relationship Manager (RM) โดยธนาคารกับลูกค้า บวกกับข้อมูลตลาดที่ธนาคาร มีในเชิงลึก ลงไปถึงระดับทำเล รูปแบบสินค้า
สิ่งสำคัญ ที่อยากจะฝากไว้กับผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ ในสภาวะการณ์นี้ คือ การคัดเลือกทำเล และออกแบบรูปแบบสินค้าให้ตรงกับกลุ่ม Demand และอยากเพิ่มคำเป็นว่า “Demand เฉพาะ” เช่น ใกล้แหล่งงาน, ใกล้โรงเรียน, ใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หรือ หากหาทำเล แบบที่ว่า ไม่ได้ ก็ควรพิจารณาขนาดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อควบคุมความเสี่ยงในการลงทุน
สำหรับสินเชื่อที่ให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีแนวโน้มลดลงตามภาวะตลาด โดยที่สินเชื่อปล่อยใหม่ในปี 68 คาดว่าจะอยู่ที่มากกว่า 1.2 หมื่นล้านบาท ลดลงราว 20% จากปี 67 และปี 69 คาดว่าสินเชื่อที่ให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ ของ KKP จะทรงตัวจากปีนี้ เนื่องจากภาพรวมตลาดยังชะลอตัว และผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ยังไม่เห็นการฟื้นตัวของสินเชื่อกลับมา แต่ธนาคารจะเน้นไปที่การช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับผู้ประกอบการ และให้คำแนะนำเกี่ยวกับระยะเวลาการขายโครงการที่เหมาะสมกับระยะเวลาการให้สินเชื่อ เพื่อทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินธุรกิจได้อยทางคล่องตัว ในภาวะที่ตลาดอสังหาฯยังไม่ฟื้นตัวกลับมา
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (01 ธ.ค. 68)
