เกาะติดกับความเคลื่อนไหวของว่าที่หุ้นน้องใหม่ส่งท้ายปี 63 กับ บมจ.ไซมิส แอสเสท (SA) เตรียมนำหุ้นเข้าซื้อขายผ่านกระดานตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เป็นวันแรกในวันที่ 25 ธ.ค.63 และกำหนดราคาเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนแก่ประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) ที่ราคา 5.50 บาทต่อหุ้น
SA มีทุนจดทะเบียนทั้งสิ้น 1,111,547,300 บาท เป็นทุนจดทะเบียนที่ชำระแล้ว 961,547,300 บาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 961,547,300 หุ้น มูลค่าหุ้นที่ตราไว้ (พาร์) หุ้นละ 1 บาท และเสนอขายหุ้น IPO จำนวนไม่เกิน 150 ล้านหุ้น หรือคิดเป็นประมาณ 13.5% ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออกและจำหน่ายแล้วทั้งหมดของบริษัท
SA ชูความโดดเด่นคือการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรและจากประสบการณ์งานวิศวกรรับเหมาก่อสร้าง สามารถลงทุนทรัพย์สินราคาต่ำกว่าท้องตลาดมาพัฒนาต่อยอดสร้างมูลค่าให้กับทรัพย์สิน นับเป็นหนึ่งผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯที่มีผลประกอบการเติบโตสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมอสังหาฯของไทยที่กำลังเผชิญกับความเสี่ยงของวิกฤติโควิด-19
อดีตบิ๊กผู้รับเหมาฯสู่ผู้พัฒนาอสังหาฯ
นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร SA เปิดเผยกับ “อินโฟเควสท์” ว่า ประสบการณ์ช่วงเริ่มต้นการทำงานตั้งแต่เรียนจบวิศวกรจากจังหวัดเชียงใหม่ เริ่มต้นชีวิตการทำงานกับบริษัทรับเหมาก่อสร้างข้ามชาติเป็นเวลา 7 ปี ก่อนจะหันมาก่อตั้งบริษัทใหม่เมื่อ 30 ปีที่แล้วร่วมกับรุ่นพี่ภายใต้ชื่อ บริษัท ฤทธา จำกัด ผู้รับเหมาก่อสร้างชั้นแนวหน้าของประเทศไทย เป็นโอกาสสั่งสมประสบการณ์งานก่อสร้างหลากหลายประเภท โดยเฉพาะงานก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม รวมถึงโรงแรมที่มีมาร์จิ้นค่อนข้างดี
“เรามีความเชี่ยวชาญเลือกซื้อทรัพย์สินที่เป็น NPA หรือทรัพย์สินที่มีปัญหารอการขายจากสถาบันการเงินนำมาปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่าจากประสบการณ์ที่เป็นผู้รับเหมาก่อสร้างตั้งแต่อยู่กับบริษัท ฤทธา จำกัด เรามีความสามารถควบคุมต้นทุนงานก่อสร้างที่คิดเป็น 1 ใน 3 ของต้นทุนหลักการก่อสร้างโครงการอสังหาฯ ขณะที่การลดราคาให้กับผู้ซื้อเป็นหนึ่งปัจจัยที่ลดต้นทุนด้านการตลาดได้มากพอสมควร เช่น บางโครงการคู่แข่งอาจต้องใช้เวลากว่า 3 ปีในการขาย แต่บริษัทสามารถปิดการขายได้ภายในวันเดียว และด้วยราคาขายที่ต่ำทำให้บริษัทเรียกเงินจองกับผู้ซื้อในอัตราที่สูง เป็นส่วนช่วยเพิ่มกระแสเงินสดหมุนเวียนไปขยายโครงการอื่นต่อได้ นั่นคือความแตกต่างกับคู่แข่งในอุตสาหกรรมเดียวกัน เป็นเหตุผลว่าภาพรวมรายได้ตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมีอัตราเติบโตเฉลี่ยกว่า 50% ต่อปี”
นายขจรศิษฐ์ กล่าว
นายขจรศิษฐ์ ยอมรับว่า แม้บริษัทจะก่อตั้งมาเพียง 10 ปี แต่ด้วยประสบการณ์ของทีมงานแต่ละคนมีประสบการณ์ไม่น้อยกว่า 20 ปี ส่วนตัวเองก็มีประสบการณ์ไม่น้อยกว่า 30 ปี สะท้อนว่าบริษัทเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีทีมงานเข้มแข็ง ทำให้บริษัทมีมาร์จิ้นแต่ละโครงการค่อนข้างดี
ช่วงแรกที่เริ่มดำเนินงาน บริษัทโฟกัสกลุ่มที่มีการแข่งขันน้อย คืออสังหาฯเพื่อการเช่า เจาะกลุ่มลูกค้าชาวญี่ปุ่น ได้รับผลตอบแทนที่ดี แต่ด้วยความฝันที่อยากเอาชนะตลาด จึงมุ่งเน้นนโยบายขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่แพง โดยการศึกษารายละเอียดความคุ้มค่าการลงทุนแต่ละโครงการต้องมีกำไรอย่างน้อย 15% และต้องแข่งขันราคากับผู้ประกอบการรายอื่นได้ด้วย ตอบโจทย์ความต้องการผู้บริโภคที่มีกำไรจากการซื้อโครงการบริษัทตั้งแต่วันแรกและได้รับคุณภาพโครงการเทียบเท่ากับคู่แข่ง เป็นตัวแปรผลักดันผลประกอบการของบริษัทให้เติบโตมาต่อเนื่องตลอดระยะเวลากว่า 10 ปีที่ผ่านมา
บทพิสูจน์ผลงานเอาชนะตลาดอสังหาฯขาลง
นายขจรศิษฐ์ กล่าวว่า หากย้อนหลังไป 4 ปี ศักยภาพของบริษัทมีกำไรเติบโตทุบสถิติสูงสุดใหม่มาโดยตลอด และคาดว่าจะเห็นการเติบโตต่อเนื่องในปี 63
ขณะที่ยอดขายก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาเป็น 3,400 ล้านบาทในปี 62 และปี 63 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาที่กว่า 4 พันล้านบาท แม้ว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความเสี่ยงจากวิกฤติโควิด-19 ก็ตาม เพราะหากมองภาพรวมเป็นรูปของ K-Shaped บางบริษัทเป็นขาลงที่มีปัญหาต้นทุนแบกภาระหนี้สูงต้องรีบขายโครงการเพื่อรักษากระแสเงินสด แต่บางบริษัทกลับเป็นช่วงขาขึ้น สามารถรักษาการเติบโตของรายได้และกำไรได้ดี ซึ่ง SA เป็นหนึ่งในผู้ที่มีผลประกอบการเติบโต สะท้อนจากฐานะทางการเงินเข้มแข็ง
“หากปีนี้บริษัทไม่เข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตัวเลขหนี้สินต่อทุน (D/E) อยู่ระดับต่ำกว่า 2 เท่า ขณะที่ปีนี้บริษัทมีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ 3 โครงการชำระหนี้กับสถาบันการเงินเกือบหมดแล้ว ดังนั้น เมื่อบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯตัวเลข D/E จะลดลงชัดเจนเหลือ 1.5 เท่า และเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จปลอดภาระหนี้สินก็จะช่วยสร้างกระแสเงินสดให้กับบริษัทกว่า 3-4 พันล้านบาท”
แผนระดมทุนพัฒนา Branded Residence รุกอสังหาฯครบวงจร
ส่วนแผนการระดมทุนผ่านการเสนอขายหุ้น IPO ในครั้งนี้ จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถการดำเนินธุรกิจและเพิ่มความแข็งแกร่งด้านฐานะทางการเงิน เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรในอนาคต และกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจหลากหลาย เช่น Food & Beverage อย่างร้านกาแฟแบรนด์ Kafeology และร้านอาหารไทย Rosemary รวมถึง ธุรกิจสปา และ Wellness Center เป็นต้น
เบื้องต้นบริษัทจะนำเงินไปใช้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก โดยเน้นโครงการในรูปแบบ Branded Residence นำบริการของโรงแรมชั้นนำที่มีชื่อเสียงจากต่างประเทศเข้ามาบริหารอาคารพักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียม เพื่อเข้าสู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส (Mixed Use) มากขึ้น
“บริษัทจัดตั้ง บริษัท ไซมิส แอนด์ คิว กรีน เมเนจเมนท์ คอมพานี ไทยแลนด์ ที่บริหารธุรกิจโรงแรมโดยเฉพาะ ร่วมกับกลุ่ม Kew Green Hotels มืออาชีพด้านการบริหารจัดการโรงแรมจากสหราชอาณาจักรที่บริหารโรงแรมแบรนด์ที่มีชื่อเสียงระดับโลกหลายแบรนด์ เช่น Wyndham, Ramada ,The Crowne Plaza by IHG ,Cassia by Banyan Tree ถือว่าเป็นจุดเด่นที่แตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น โดยตั้งเป้าดึงแบรนด์มีชื่อเสียงเหล่านั้นเข้ามาร่วมขยายโครงการรูปแบบ Branded Residence ตามพื้นที่ชานเมืองหรือหัวเมืองใหญ่ที่มีศักยภาพ”
โครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนา ได้แก่ Blossom Condo @ Fashion 3 ย่านรามอินทรา มูลค่าราว 4,000 ล้านบาท จะพัฒนาเป็น Mixed-use Real Estate ประกอบด้วย โรงแรม ห้องชุดพักอาศัย ห้องชุดแบบมีบริการให้เช่า พื้นที่เชิงพาณิชย์และห้องประชุม, Above 39 มูลค่าราว 1,900 ล้านบาท มีแผนปรับปรุงเป็นโรงแรมหรือห้องชุดให้เช่าพร้อมบริการภายใต้มาตรฐานโรงแรม และ Blossom Condo @ TSH Station ย่านวิภาวดีรังสิต มูลค่าราว 2,000 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในปี 64
ตุน Backlog เฉียดหมื่นล้าน ,ทรัพย์สินรอพัฒนาในมือ 5 หมื่นล้าน
ซีอีโอ SA เปิดเผยว่า บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ณ ไตรมาส 3/63 มีมูลค่า 9.9 พันล้านบาท และจากนโยบายการบริหารความเสี่ยงเพื่อรักษาอัตราการเติบโตในอนาคต เมื่อมูลค่า Backlog ลดลงประมาณ 3-4 พันล้านบาท บริษัทก็จะพยายามหาเข้ามาเติมเพื่อรักษาระดับ Backlog ในแต่ละปีเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท เป็นการการันตีสร้างการเติบโตให้กับรายได้ในแต่ละปี เป็นเหตุผลว่าบริษัทไม่ต้องเข้าไปแข่งขันด้านราคากับผู้ประกอบการรายอื่นในช่วงที่เกิดวิกฤติ
นอกจากนั้น ที่ผ่านมาบริษัทก็ทยอยเลือกลงทุนทรัพย์สินที่น่าสนใจเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในราคาต้นทุนต่ำ มูลค่าประมาณ 5 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการที่สร้างรายได้ประจำ เช่น อพาร์ทเมนต์, โรงแรม, อาคารสำนักงาน, พื้นที่เช่าต่างๆ เป็นมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท และอีก 4 หมื่นล้านบาทเป็นโครงการพัฒนาอสังหาฯเพื่อการขาย ทั้งหมดจะช่วยสร้างรายได้ให้กับบริษัทในระยะยาว
ขณะที่ในปี 64 บริษัทยังมีแผนเข้าซื้อสินทรัพย์ประเภท NPA อย่างต่อเนื่อง เพราะคาดว่าจะมีรอขายในตลาดเป็นจำนวนมาก โดยจะเลือกซื้อ NPA ที่มีศักยภาพในราคา Discount 50% เพื่อนำมาพัฒนาต่อ ซึ่งการอาศัยจังหวะการซื้อในลักษณะนี้ช่วยให้สามารถทำกำไรได้ในช่วงเศรษฐกิจขาลง โดยอาศัยความเชี่ยวชาญในการพัฒนาสินทรัพย์ที่มีปัญหา และมีคู่แข่งน้อยรายที่สามารถทำแบบนี้ได้
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (24 ธ.ค. 63)
Tags: SA, SET, ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย, รับเหมาก่อสร้าง, หุ้นไทย, อสังหาริมทรัพย์, ไซมิส แอสเสท